37条書面（契約書面）は何のために・いつ・誰に渡す？

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「契約成立したのに、まだ書類がいるの？」

マンションを買う場面を想像してほしい。重要事項説明を受け、契約書にサインした。「これで終わりでは？」と思う瞬間に、仲介の担当者がもう一枚書類を差し出す。「こちら、37条書面（契約書面）です」。

この場面が試験に出る。何のための書類か、誰が記名するか、何を書くか——ここを整理するのがこの節のゴールだ。

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この節で何を学ぶ？どう出る？

主題：宅建業者が契約成立後に交付しなければならない「37条書面」の全体像。交付タイミング・義務の範囲・記名者・記載事項（必要的と任意的の区別）、そして35条書面との比較。

出題傾向（Aランク・超頻出）

10年で毎年出題されており、1問まるごと37条書面で構成されることも珍しくない。設問パターンは大きく3つ。

1. 35条書面と何が違うか（交付タイミング・記名者・交付先・記載事項）
2. 記載事項の○△×（必要的か任意的か、貸借では不要か）
3. 電磁的方法による提供の手続き（令和4年以降の新頻出テーマ）

この3本が柱。逆に言えばこの3点を押さえれば、37条書面の問題はほぼ対処できる。

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なぜ、これを押さえる必要がある？

「口約束で決めたこと」は後になってトラブルになりやすい。引渡しはいつか、ローンが通らなかったらどうなるか、天災で建物が壊れたら誰が負担するか——契約成立の時点でこれらを書面で確認し合うのが37条書面の存在意義だ。

試験に出る実質的な理由は、「35条書面（重要事項説明書）と混同させる」問題が毎年作られるためだ。目的・タイミング・記名者・交付先・記載事項——どの観点からも両書面は異なる。その「ずれ」を正確に把握している受験生を選別する問題が続く。

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前提として何を知っておく？

35条書面（重要事項説明書）の基本を把握しておく必要がある。まだ学んでいない場合はそちらを先に確認してほしい。

両書面の基本的な立ち位置は次の通り。

この「35条は前・37条は後」がすべての比較問題の出発点になる。

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本論

誰が・誰に・いつ渡すのか？

交付する義務があるのは「宅建業者」（宅建業法37条1項）。

• 自ら売主として契約を締結した場合
• 媒介（仲介）として契約を成立させた場合
• 代理として契約を成立させた場合

この3パターンすべてで交付義務がある。

注意：自ら貸主は対象外

自ら土地・建物を賃貸する行為は宅建業に当たらない（宅建業法2条2号）。宅建業者が自分の物件を自分で貸すケースでは、37条書面の交付義務はない。「自ら媒介・代理で賃貸借をまとめた場合は交付義務あり」との対比で覚えておきたい。

交付のタイミングは「契約締結後、遅滞なく」

「遅滞なく」は「即座に」ではなく「合理的な速さで」を意味する。試験では「契約成立前に交付した」や「翌日に交付した」という選択肢が出るが、契約前の交付は誤りで（37条書面ではなく35条書面のタイミングになる）、締結後の速やかな交付が正しい。

交付の相手は「各当事者双方」

売買なら売主と買主の両方に、貸借なら貸主と借主の両方に渡す。片方だけに渡しても義務を果たしたことにならない。35条書面が原則として買主・借主側のみへの交付で足りるのと対照的だ。

相手方が宅建業者でも免除されない

35条書面は相手方が宅建業者の場合、説明を省略できる（ただし書面は交付する）。37条書面はそのような免除規定がない。当事者双方が宅建業者同士の取引でも、37条書面は必ず交付する。

確認過去問（交付義務・タイミング）

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記名するのは宅建士。でも宅建士証の提示は要らない

記名者：宅地建物取引士（37条3項）

宅建業者は、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならない。「宅建業者が記名すればよい」は誤り。宅建士を通す必要がある。専任の宅建士でなくても、事務所の従業員である宅建士であれば足りる。

説明は不要、宅建士証の提示も不要

35条書面では宅建士が内容を「説明」する義務がある。37条書面は記名のみで、その場での説明は義務付けられていない。また、35条では相手方から求めがあれば宅建士証を提示しなければならないが、37条書面の交付時はこの提示義務が課されていない。

この差異が設問でよく問われる。「説明させなければならない」「宅建士証を提示しなければならない」という選択肢はいずれも誤り。

誰が渡してもよい

記名するのは宅建士だが、書面を実際に相手方に渡す（交付する）行為自体は宅建士でなくてもよい。従業員や補助スタッフが交付してかまわない。

確認過去問（記名・宅建士）

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35条書面と37条書面の違いを整理する

交付先に注意：35条書面は「買主・借主側」が主な受取人だが、37条書面は「売主も買主も、貸主も借主も」両方が受け取る。媒介業者Aが売主Bの代理をして買主Cと契約した場合、AはBとCの両方に37条書面を渡す義務がある。

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必ず書かなければならない事項（必要的記載事項）

「定めた・定めていない」に関係なく、書類に必ず載せなければならない項目が必要的記載事項だ（宅建業法37条1項）。

すべての取引（売買・交換・貸借）で必要

• 物件の表示（所在地、構造、面積等）
• 当事者の氏名・住所（法人は名称・所在地）
• 物件の引渡時期
• 代金・交換差金・借賃の額、支払時期と方法

売買・交換の場合のみ必要（貸借では不要）

• 移転登記の申請時期（所有権が移転する取引のみ）
• 既存建物の構造耐力上主要な部分等について当事者双方が確認した事項（既存建物のみ、貸借除外）

「移転登記の申請時期」は売買では必要だが貸借では不要、という区別が定番の設問だ。また引渡時期と移転登記申請時期は「いずれか一方を記載すれば足りる」のではなく両方を記載しなければならない。

確認過去問（必要的記載事項）

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「定めがあれば書く」事項（任意的記載事項）

当事者間でその取り決めをしたときに限り、37条書面に記載が必要になる項目が任意的記載事項だ（宅建業法37条1項各号かっこ書き・37条2項）。

定めをしなかった場合は記載しなくてよい。「定めがないときは記載しなければならない」という選択肢は誤りだ。

すべての取引で対象（売買・交換・貸借）

• 契約の解除に関する定め
• 損害賠償額の予定・違約金に関する定め
• 代金・借賃以外の金銭の授受（敷金・保証金等）の額・受領時期・目的（定めがあれば）

売買・交換の場合のみ対象（貸借では不要）

• 天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）
• 契約不適合担保責任の内容
• 租税その他公課の負担
• ローンあっせんが不成立のときの措置（住宅ローン特約等）
• 契約不適合担保責任の履行に関する保証保険等の措置

貸借の場合は物件の所有権が移転しないため、所有に伴うリスク（天災・税金・担保責任）の規定は37条書面に書かなくてよい。

確認過去問（任意的記載事項）

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記載事項の全体像（37条書面 vs 35条書面）

表の読み方のポイントを2つ。

①と③（既存建物の確認事項・移転登記時期）は37条書面では必要的記載事項（○）だが、35条書面では記載不要（×）。逆に⑧⑪⑫は35条書面で必要、37条書面は任意（△）という裏表になっている。

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電子メールで送ってもいい？（電磁的方法による提供）

令和4年の宅建業法改正以降、37条書面は相手方の承諾を得れば電磁的方法によって提供できる（37条4項）。書類を印刷して郵送・手渡しする代わりに、電子メールやWebダウンロードで渡してよい。

承諾の取り方

相手方から「書面」または「電磁的方法（メール等）」で承諾を得る必要がある。口頭での承諾は不十分だ（施行令3条の4第1項）。

承諾は撤回できる

いったん承諾しても、相手方が「やはり紙で受け取りたい」と申し出れば、電磁的方法による提供はできなくなる。承諾取得後の撤回申出には従わなければならない（同条2項）。

電磁的方法による提供でも宅建士の措置が必要

記名に代わる電子署名等の措置をとる必要がある（37条4項）。電子的に送れば宅建士の関与がなくてよいわけではない。

電磁的方法で提供可能な書面（3種セット）

• 媒介契約書（34条の2書面）
• 重要事項説明書（35条書面）
• 契約書面（37条書面）

ただしクーリングオフの告知書面は電磁的方法が認められていない。

確認過去問（電磁的方法）

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ここまでの要点は？

• 37条書面（契約書面）は、契約締結後に遅滞なく、各当事者の双方に交付する。
• 交付義務者は宅建業者（自ら売主・媒介・代理）。自ら貸主は義務なし。
• 記名するのは宅建士。説明義務はなく、宅建士証の提示も不要。交付行為は宅建士でなくてよい。
• 相手方が宅建業者でも交付義務は免除されない（35条と異なる）。
• 記載事項は必要的（定め不問・必ず記載）と任意的（定めがあれば記載）に分かれる。
• 貸借では記載不要な項目（移転登記時期・天災負担・租税・ローン特約・担保責任）を覚えておく。
• 電磁的方法による提供は相手方の承諾が条件。承諾後の撤回申出にも従う必要がある。
• 35条書面との比較は「タイミング・方式・交付先・記載事項」の4軸で整理する。

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過去問で確認しよう

以下は35条書面との比較・横断テーマの問題だ。「37条書面にはないが35条書面にはある（またはその逆）」という視点で解いてほしい。

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