2023年12月・東京地裁（報道）
権利は成立し得る
持分にも建物買取請求権は成立し得るとしながら、持分譲渡を伏せて交渉した経緯などから、今回の行使は信義則に反するとして請求を退けました。
判決の結論
建物の持分には
建物買取請求権は成立しない
最高裁は、不動産会社の上告を棄却しました。そのため、会社が主張した「自分の4分の3を地主に時価で買い取らせる」という請求は認められませんでした。専有部分の持分でも結論は同じです。
上告棄却
全員一致
上告費用は会社
最初に確認
判決文の事実と、報道で分かったことを分ける
最高裁の公開判決は当事者を匿名にしています。このページでは、判決文で確認できる事実と、実名・所在地・金額・各審級の詳しい経過として報じられた情報を混ぜずに示します。
最高裁の公開判決
- ・Aが借地上の区分所有建物にある一つの専有部分を所有
- ・子4人が同じ専有部分を各4分の1ずつ相続
- ・上告人が3人分、合計4分の3を取得
- ・地主が賃借権持分の譲渡を承諾せず、上告人が4分の3の買取りを請求
報道で補われた情報
- ・地主は東武鉄道、上告人は不動産会社アセットインベスター
- ・物件は東京都足立区の4階建てビル
- ・請求額は約2700万円
- ・一審は信義則、二審は権利不成立を理由に請求を退けた
公開判決には、建物名、部屋番号、用途、床面積、3人だけが売った理由、不動産会社の取得価格や事業計画は書かれていません。
建物買取請求権の入口
今回は「期間満了」ではなく、第三者が取得した14条の事件
同じ建物買取請求権でも、借地借家法13条と14条では、権利を使う人と場面が違います。今回の賃貸借契約は2019年10月からさらに30年間として更新されているため、期間満了で更新されなかった事件ではありません。
借地借家法13条
借地期間が終わり、更新されない
借地人が地主に、借地上の建物を時価で買い取るよう求める場面です。
今回の借地借家法14条
第三者が建物を取得し、地主が譲渡を承諾しない
建物を取得した第三者が地主に、取得した建物を時価で買い取るよう求める場面です。
14条が強い理由
要件を満たした意思表示が届くと、地主が買いたくないと思っていても、時価による売買が成立する形成権です。
判決文の認定事実と手続
契約から最高裁判決まで
1989年10月
賃貸借の期間が始まる
1990年7月
地主とAが、建物所有目的の土地賃貸借契約を締結
2018年8月
Aが死亡し、子4人が同じ専有部分を各4分の1ずつ相続
2019年10月
賃貸借契約を、この月から30年間として更新
2021年2月
不動産会社が子3人から専有部分の持分合計4分の3を購入（会社名は報道）
2021年11月
不動産会社が4分の3について建物買取請求権を行使すると通知
2023年12月
東京地裁が、権利は成立し得るが本件の行使は信義則違反として請求を棄却（報道）
2024年8月1日
東京高裁が、持分には建物買取請求権そのものが成立しないと判断
2026年8月28日
最高裁第二小法廷が上告棄却・全員一致
三つの裁判所の違い
同じ敗訴でも「今回は使えない」と「権利がない」は違う
不動産会社の請求は一審から最高裁まで認められませんでした。ただし、一審と二審以降では、請求を退けた法的な理由が異なります。
2024年8月1日・東京高裁
持分には権利が成立しない
不動産会社の交渉態度を検討する前に、建物の持分には14条の建物買取請求権そのものが成立しないと判断しました。
2026年8月28日・最高裁
東京高裁の結論を維持
建物の持分には買取請求権が成立しない。区分所有建物の一つの専有部分の持分でも同じだとして、上告を棄却しました。
最高裁の理由
地主が代金を払ったあと、手元に何が残るか
建物全部を買い取る場合
地主が所有権全部を取得
地主は建物全部を取得するため、建物を売却して新たな借地権を設定することも、取り壊して土地を別の用途に使うこともできます。
4分の3だけを買い取る場合
残る相続人と望まない共有
地主は持分の時価相当額を負担しても、専有部分全体を自由に処分できません。残る4分の1の共有者と調整しながら使用・収益することになります。
代金を払うだけではなく、望まない共有関係と、その後の調整まで地主へ負わせる。最高裁は、これを重大な不利益のおそれと見ました。
判決理由に出てきた別ルート
共有物分割は、この裁判で実際に請求された手続ではない
不動産会社が実際にしたのは、地主に対する建物買取請求です。残る相続人に対する共有物分割請求ではありません。共有物分割は、最高裁が「持分取得者には、投じた資本を回収する別の手段がある」と説明する中で登場しました。
共有物分割で考えられる結果
不動産会社が全部を取得し、残る共有者へ金銭を支払う
残る共有者が全部を取得し、不動産会社へ金銭を支払う
競売で売却し、代金を持分に応じて分ける
裁判所が必ず不動産会社に全部を取得させるわけではありません。また、会社が専有部分全部を取得できても、賃借権の譲渡についての地主の承諾や、それに代わる裁判所の許可は別に検討する必要があります。最高裁も「先に共有物分割をすれば、必ず14条の買取請求ができた」とは述べていません。
尾島裁判官の補足意見
14条と19条は、同じ言葉でも働く場面と効果が違う
不動産会社側は、19条では「土地の上の建物」に持分を含める実務があるのに、14条だけ持分を含めないのは整合しないと主張しました。補足意見は、二つの制度の違いから答えています。
14条
取得後・意思表示で売買成立
第三者の意思表示により、地主の意思にかかわらず売買が成立します。個別事情に応じて条件を調整する手続ではありません。
19条
譲渡前・裁判所が事情を考慮
裁判所が一切の事情を考慮し、地主の承諾に代わる許可を与えます。借地条件の変更や財産上の給付を伴わせることもできます。
そのため、同じ「土地の上の建物」という言葉でも、19条では持分を含め、14条では含めないと解釈しても不自然ではない、と補足意見は説明しました。
絵と判決文の境界
判決文にない部屋番号は付けていません
判決文は、問題となったものを「本件専有部分」と記載しており、部屋番号・用途・間取りを示していません。そのため、図では建物内の一つの専有部分を青枠で示すだけにし、番号は付けていません。
人物の外見、建物の形、裁判所内の様子は説明用の表現です。元の所有者をAとするのは判決文どおりです。持分を買った上告人は公開判決では匿名ですが、本文では報道に基づき「不動産会社」と呼んでいます。
尾島裁判官の補足意見
補足意見が確認した判決の読み方
補足意見は、この判決が「共有に巻き込まれない特別な場合なら認める」という例外を含むものではなく、建物の持分については一般に建物買取請求権が成立しない、という判断を前提にしていると説明しました。
事件から宅建試験へ
この判決と一緒に解きたい過去問3問
この最高裁判決そのものを問う過去問ではありません。判決を理解したあとに、宅建試験で繰り返し問われる「買取請求が成立する場面」「成立後の効果」「共有による制約」を、実際の問題文で確かめます。
関連過去問 1令和5年 問11借地借家法（土地）
まず「どの場面の買取請求か」を読む
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
問題文で拾う言葉「終了事由のいかんにかかわらず」
＋答えと解説を見る
この記述は誤りです
誤り。建物買取請求が認められるのは、存続期間の満了かつ更新しない場合に限られる。債務不履行による解除や合意解除など、終了の理由によっては請求できない。
この判決とのつながり
この判決の不動産会社は、借地上の建物持分を買った第三者として買取りを求めました。一方、この過去問は借地契約が終了した場面です。同じ「建物買取請求権」でも、誰が、何をきっかけに行使するのかを分けて読みます。
関連過去問 2令和4年 問11借地借家法（土地）
成立したかと、成立後の効果を分ける
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。
問題文で拾う言葉「適法に行使した場合」「賃料相当額を支払う必要はない」
＋答えと解説を見る
この記述は誤りです
誤り。代金支払と建物引渡しは同時履行なので、代金が支払われるまでは引渡しを拒める。しかし、その間も敷地を使っているため、土地の利用分（賃料相当額）は支払う必要がある。
この判決とのつながり
最高裁判決は、不動産会社の持分について買取請求権そのものが成立しないとしました。この過去問は、すでに「適法に行使した」ことを前提に、代金支払前の引渡しと敷地利用料を聞いています。問題文の段階が違います。
関連過去問 3令和7年 問8所有権・共有・占有権・用益物権
共有になると、単独・排他的には扱えない
A、B及びCがそれぞれ3分の1の持分の割合で甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、甲土地を分割しない旨の契約は存在しないものとする。
AがB及びCに無断で甲土地を占有している場合であっても、Bは、Aに対し、当然には自己に甲土地を明け渡すように求めることができない。
問題文で拾う言葉「当然には」「自己に明け渡す」
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この記述は正しいです
正しい。各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用ができます（民法249条1項）。共有者の一人が自己の持分に基づいて占有している場合は、たとえ無断であっても、他の共有者は（持分の過半数を有していても）当然には明渡しを請求できません（最判昭41.5.19）。
この判決とのつながり
持分割合はこの事件と異なりますが、共有が自由な単独所有ではない点は共通します。最高裁も、地主が持分だけを取得すると、望まない共有関係に入り、建物の処分や使用・収益が制約されると述べました。
3問から残す読み方
「建物買取請求権」と書いてあっても、すぐ認める・認めないを決めず、 誰が、何を、どの場面で買い取らせようとしているかを先に確認する。
資料
判決・法令
実名・金額・一審と二審の経過
※ 判決の認定事実は最高裁判決・広報資料、実名・金額・各審級の経過は報道に基づいています