処分前に弁解する機会がある？ — 聴聞・指導・立入検査・罰則の体系

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突然免許を取り消されることはあるのか

宅建業者が法令に違反した場合、都道府県知事等が「明日から免許取消」と突然処分することはあるのか。行政処分は業者の権利に重大な影響を与えるため、宅建業法（および行政手続法）は処分の前に聴聞の機会を設けることを義務付けました（法69条）。また、処分に至る前段階の行政指導として、報告の徴収・立入検査（法71条・72条）の仕組みも整備されています。

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この規制で何を学ぶ？どう出る？

Bランクの論点で、監督処分の事前手続きである聴聞（どんな処分の前に必要か）と、指導・立入検査（誰が誰に行うか）の仕組みが問われます。R1年（問29-3）では「1年以内に事業を開始しない宅建業者の免許取消」（○）、R3年（問28-1）では「不正手段による免許取得の場合は必ず取り消さなければならないか」（○）が問われました。罰則については重さの順番（3年以下拘禁刑・2年以下拘禁刑・1年以下拘禁刑・6か月以下拘禁刑・100万円以下罰金・50万円以下罰金・過料）の系統を押さえておきます。

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なぜ押さえる必要がある？

監督処分の手続きには「適正手続きの保障」という憲法的な背景があります。行政が業者・宅建士に不利益処分を行う際は、相手方が事前に意見を述べる機会（聴聞）を保障することで、一方的な処分を防ぐ趣旨です。また、罰則の種類（刑事罰と行政罰の違い）や両罰規定（従業者の違反で雇主にも罰金）は、実務でも意識すべき重要な仕組みです。

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前提として何を知っておく？

宅建業者に対する監督処分（指示・業務停止・免許取消）の基本と宅建士に対する監督処分（指示・事務禁止・登録消除）の基本を先に学んだ上で、このコマの「処分前の手続き（聴聞）」と「処分後に続く罰則・指導」の関係を位置づけると理解しやすいです。

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聴聞制度（法69条）

国土交通大臣または都道府県知事は、法65条による処分（業者への指示・業務停止）および法68条による処分（宅建士への指示・事務禁止）をしようとするときは、事前に聴聞を行わなければなりません（法69条1項）。免許取消処分・登録消除処分についても聴聞が必要です（行政手続法13条1項1号イ、聴聞手続の特例は法69条2項）。聴聞とは、処分を受ける者に対して事前に意見を述べる機会を与える手続きです。

ここが試験の急所です。行政手続法の一般ルールでは、軽い不利益処分は「弁明の機会の付与」で足ります。しかし宅建業法は法69条1項でその区分を外し、最も軽い指示処分についても聴聞を義務づけています。「指示処分は軽いから弁明の機会で足りる」という肢は誤りです。

聴聞の手続きは概ね次の流れで進みます。①処分の告知（処分の原因事実・内容等の通知） → ②聴聞の期日の設定と当事者への通知 → ③当事者が出頭して意見を述べる（または弁解書を提出） → ④処分権者が聴聞結果を踏まえて処分を決定。

例外として、所在を確知できないことを理由とする免許取消し（法67条1項）には行政手続法第3章が適用されず、聴聞は行われません（法67条2項）。相手方の所在が分からず通知ができないためです。

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指導等・報告の徴収（法71条・72条）

指導・助言・勧告は法71条です。国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅建業を営む業者に対して、宅建業の適正な運営の確保・健全な発達のために必要な指導・助言・勧告をすることができます（法71条）。

報告の徴収は法72条です。国土交通大臣は宅建業を営むすべての者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅建業を営む者に対して、必要があると認めるときは業務について必要な報告を求めることができます（法72条1項）。条番号を「指導＝71条／報告・検査＝72条」と対にして覚えてください。

注意が必要なのは、国土交通大臣免許の業者であっても、その事務所が所在する都道府県の知事が報告・指導を行うことができる点です。H27年（問43-4）では「大臣免許の業者の甲県内事務所について、甲県知事が報告を求め指導できるか」（○）が問われています。

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立入検査（法72条）

国土交通大臣・都道府県知事は、その職員に事務所その他業務を行う場所へ立ち入らせ、帳簿・書類その他業務に関係のある物件を検査させることができます（法72条1項）。

注意したいのは対象者です。立入検査の相手方は宅建業者であって、宅建士ではありません。宅建士に対してできるのは報告を求めることだけです（法72条3項）。「宅建士の自宅や事務所に立ち入って検査できる」という肢は誤りになります。

立入検査を拒み、妨げ、または忌避した場合は、50万円以下の罰金（法83条1項6号）の対象となります。報告をせず、または虚偽の報告をした場合も同じく50万円以下の罰金です（法83条1項5号）。

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罰則の体系（法79条〜86条）

宅建業法の罰則は次の段階で定められています。なお、刑法改正により「懲役」は「拘禁刑」に置き換わっています（2025年6月1日施行）。以下はいずれも現行の条文表記です。

① 3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその併科（法79条）：不正な手段による免許取得・無免許営業（法12条1項）・名義貸しで他人に宅建業を営ませた（法13条1項）・業務停止命令に違反して業務を営んだ

② 2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその併科（法79条の2）：重要な事項の不告知・不実告知（法47条1号違反）

③ 1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科（法80条）：不当に高額の報酬を要求する行為（法47条2号違反）

④ 6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科（法81条）：営業保証金の供託の届出前に事業を開始（法25条5項）・誇大広告等の禁止違反（法32条）・不当な履行遅延（法44条）・手付貸与等による契約締結の誘引（法47条3号違反）

⑤ 100万円以下の罰金（法82条）：免許申請書・添付書類への虚偽記載（1号）／無免許での「宅建業を営む旨の表示」・広告（法12条2項）・名義貸しでの表示・広告（法13条2項）・専任の宅建士の設置義務違反（法31条の3第3項）・報酬の限度額を超えて受領（法46条2項）（2号）

⑥ 50万円以下の罰金（法83条）：変更の届出（法9条）や案内所等の届出（法50条2項）をしない／虚偽の届出・37条書面の交付義務違反・報酬額の掲示義務違反（法46条4項）・従業者証明書の携帯義務違反（法48条1項）・標識の掲示義務違反（法50条1項）・守秘義務違反（法45条）・従業者名簿／帳簿の不備（法48条3項・49条）・報告をしない／立入検査の拒否（法72条関係）

⑦ 10万円以下の過料（法86条）：宅建士証の返納義務違反（法22条の2第6項）・宅建士証の提出義務違反（同7項）・重要事項説明時に宅建士証を提示しなかった（法35条4項）（過料は行政罰で前科にならない）

覚え違いが起きやすいのは④〜⑦です。まず、帳簿・従業者名簿の不備、守秘義務違反、立入検査の拒否はいずれも50万円以下の罰金（法83条）であって100万円ではありません。逆に、報酬の限度額超過の受領と専任宅建士の設置義務違反は100万円以下の罰金（法82条）で、50万円ではありません。

そして過料（法86条）は宅建士証まわりの3つだけです。変更の届出（法9条）を怠った場合は過料ではなく50万円以下の罰金であり、廃業等の届出（法11条）を怠った場合にはそもそも罰則の定めがありません。「廃業の届出を怠ると過料」という肢は誤りです。

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両罰規定（法84条）

宅建業者の従業者（役員・使用人等）が違反行為をした場合、行為者本人が処罰されるだけでなく、雇主である業者（法人または個人）にも罰金刑が科されます（法84条・両罰規定）。ただし、守秘義務違反（法45条）については両罰規定の対象とはならず、行為者のみが処罰されます。

なお、法人業者が①不正手段による免許取得・②名義貸し・③業務停止処分違反による営業・④無免許営業・⑤重要事項の不告知等を行った場合の罰金は1億円以下の罰金（法84条）と特別に重くなっています。

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罰則の種類	主な適用場面
3年以下拘禁刑・300万円以下罰金（法79条）	不正免許取得・無免許営業・名義貸し・業務停止処分違反
2年以下拘禁刑・300万円以下罰金（法79条の2）	重要な事項の不告知・不実告知（法47条1号）
1年以下拘禁刑・100万円以下罰金（法80条）	不当に高額の報酬の要求（法47条2号）
6か月以下拘禁刑・100万円以下罰金（法81条）	供託の届出前の事業開始・誇大広告・不当な履行遅延
100万円以下罰金（法82条）	報酬の限度額超過の受領・専任宅建士の設置義務違反・免許申請書の虚偽記載
50万円以下罰金（法83条）	標識・従業者証明書・37条書面・帳簿・守秘義務違反・立入検査の拒否
10万円以下過料（法86条）	宅建士証の返納・提出義務違反・重説時の宅建士証の不提示

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ここまでの要点は？

• 聴聞（法69条1項）：最も軽い指示処分にも必要。免許取消・登録消除も必要（行政手続法13条）。

例外は所在不明による免許取消（法67条1項・2項）

• 指導・助言・勧告は法71条／報告の徴収・立入検査は法72条（条番号を取り違えない）
• 立入検査の対象は宅建業者のみ。宅建士に対してできるのは報告の徴収だけ（法72条3項）。

検査の拒否は50万円以下の罰金（法83条1項6号）

• 罰則の序列：3年拘禁刑>2年拘禁刑>1年拘禁刑>6か月拘禁刑>100万円罰金>50万円罰金>10万円過料

（「懲役」は2025年6月1日から「拘禁刑」）

• 両罰規定（法84条）：従業者の違反で雇主にも罰金。守秘義務違反は両罰規定対象外

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