「期間が来たら必ず土地を返す——定期借地権の三種類」
定期借地権等 ここで押さえておくべきキーワード
「定期借地は普通借地とどこが違う？」
定期借地権は「更新なし・期間満了で確実に終了する」借地権です。土地所有者が「将来必ず土地を返してもらえる」という確実性を持って土地を貸せる制度として、土地の有効活用に活用されます。三種類ある定期借地権（一般・事業用・建物譲渡特約付）の期間・用途・特約要件の違いを正確に押さえます。
定期借地権等で何を学ぶ？どう出る？
12問が出題されます。「一般定期借地権（50年以上・公正証書等の書面）」「事業用定期借地権（10〜50年未満・事業用建物のみ・必ず公正証書）」「建物譲渡特約付借地権（30年以上・期満了後建物を地主が買い取る）」の三種類の比較が頻出です。特に「事業用定期借地権は公正証書が必須」が最頻出のひっかけ問題です。
なぜ押さえる必要がある？
定期借地権付き物件（一般定期借地権で建てたマンション等）の取引では、残存期間・終了後の扱い等を買主に正確に説明する必要があります。また事業用定期借地権は商業施設の土地賃貸によく使われます。
一般定期借地権
存続期間：50年以上（借地借家法22条）。
更新・期間延長の排除：「更新しない旨」「存続期間の延長をしない旨」「建物買取請求権を行使しない旨」の三点をセットで書面（公正証書でなくてよい）で特約する必要があります。これを欠くと普通借地権になります。
用途制限なし：居住用・事業用どちらでも可。
終了時：土地を更地に戻して（建物を収去して）返還します。
事業用定期借地権
存続期間：10年以上50年未満（借地借家法23条）。
必ず公正証書で契約しなければならない（借地借家法23条3項）——これが最重要のひっかけ。普通借家の書面要件（公正証書でなくてよい）とは異なります。
用途制限：事業用建物のみ（居住用建物は不可）——スーパーマーケット・コンビニ・ホテル・事務所等は可、分譲マンション・賃貸マンション・戸建て住宅は不可です。
存続期間が10〜30年未満の場合、「更新なし・期間延長なし・建物買取請求権なし」という特約が当然に適用されます（三特約を改めて記載しなくてよい）。30〜50年未満の場合は三特約を書面で定める必要があります。
建物譲渡特約付借地権
存続期間：30年以上（借地借家法24条1項）。
期間満了時（または30年以上を経過した日）に、地主（土地所有者）が借地上の建物を相当の対価で買い取る旨の特約を付けます（建物譲渡特約）。この特約が実行されると借地権は消滅します。
建物が譲渡された後も建物を使用する借地権者（または借地上の建物を借りている賃借人）は、建物を取得した地主に対して借家権を主張できる（借地借家法24条2項）——居住者保護の規定です。
定期借地権と普通借地権の選択基準：地主（土地所有者）が土地を有効活用する際、「将来必ず土地を返してもらいたい」場合は定期借地権を選択します。定期借地権でないと、法定更新や正当事由の壁があって期間終了後も土地が返ってこない可能性があります。一方で借地権者（土地を借りて建物を建てる者）の立場では、定期借地権は更新がないため「期間終了後は建物を壊して返さなければならない」リスクがあります。こうした双方の利害を踏まえ、どちらの種類の借地権かを契約書で明確に確認することが宅建士の重要な役割です。
定期借地権付き分譲マンション・店舗等の物件を仲介する際は、残存期間の確認・終了後の撤去費用の扱い・登記の有無等を調査して重要事項として説明する義務があります。特に事業用定期借地権は期間が短い（10年〜50年未満）ことがあるため、残存期間に敏感になる必要があります。
| 種類 | 期間 | 書面要件 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面（公正証書不要） | 居住・事業とも可 |
| 事業用定期借地権 | 10〜50年未満 | 公正証書必須 | 事業用のみ（居住用不可） |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 書面（公正証書不要） | 居住・事業とも可 |
ここまでの要点は？
- 一般定期借地権：50年以上・書面（公正証書不要）・居住用・事業用とも可。
普通借地権との最大の違い：更新なし——法定更新の仕組みが適用されず、期間満了で確実に終了します。更新を防ぐには三特約（更新しない・延長しない・建物買取請求しない）が必要（一般定期借地権・建物譲渡特約付き）か、公正証書で定める（事業用定期借地権）ことが要件です。
- 事業用定期借地権：10〜50年未満・公正証書必須・事業用建物のみ。
- 建物譲渡特約付借地権：30年以上・期満了時に地主が建物を相当対価で買い取る。
- 三種類の期間・書面要件・用途制限を比較表で確認。