分割払いでもすぐ解除できる？ — 割賦販売契約の解除等の制限（法42条）
割賦販売契約の解除等の制限 ここで押さえておくべきキーワード
「1回でも払えなかったら即解除」は禁止
分割払いで不動産を購入する（割賦販売）場合、買主がある月の支払いを1日でも遅延したら即座に契約を解除される——こんな特約を業者が押しつけてきたら、買主の立場は非常に不安定になります。宅建業法はこれを規制し、宅建業者が自ら売主として割賦販売を行う場合、支払いの遅滞を理由に30日以上の相当期間を定めて催告をしなければ契約を解除できないとしました（法42条）。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
Cランクで出題頻度は低いが、自ら売主制限の体系の一部として、割賦販売にまつわる2つの規制（42条：解除制限と43条：所有権留保禁止）のセットで理解します。試験では「直ちに解除できるか」「催告期間の長さはどのくらいか」が問われます。R2年（問32-3）では、賦払金が支払期日までに支払われなかった場合に直ちに契約解除できるか（×）が問われ、R3年（問42-1）では所有権移転登記のタイミングが問われました。
なぜ押さえる必要がある？
割賦販売（分割払いの不動産売買）は、消費者が長期にわたって代金を支払い続ける取引形態です。支払いが少し遅れただけで即座に契約解除されると、それまでに支払った代金が戻ってこないリスクがあります。宅建業法はこれを「不公正な取引」として規制し、業者に催告義務（30日以上）を課すことで、買主に支払いの機会を与えるよう求めています。
なお、この規制は「宅建業者が自ら売主となる場合」のみ適用されます。買主も宅建業者であれば（業者間取引）、適用は除外されます。
前提として何を知っておく？
→ 自ら売主制限総論
自ら売主制限の全体像で8種制限の枠組みを確認した上で、割賦販売特有の規制（42条・43条）をセットで把握します。前節の契約不適合責任の制限も合わせて確認しておくとよいでしょう。
割賦販売契約の解除制限（法42条）
宅建業者が自ら売主として割賦販売（分割払いによる売買）を行う場合、賦払金（分割払い金）の支払いが遅滞したことを理由として契約を解除する際には、30日以上の相当期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内に支払いがなかった場合に初めて契約の解除ができます（法42条1項）。
「直ちに解除できる」という特約を設けても、それは無効となります（法42条2項）。催告なしの即時解除特約は、買主に著しく不利な内容として無効とされ、法律の規定（30日以上の催告）が自動的に適用されます。
なお、法42条が適用されるのは賦払金の支払い遅滞を理由とする解除の場面です。債務不履行解除全般ではなく、割賦払いに特化した規制であることを押さえておきます。
催告の方法・内容と無効特約の取り扱い
催告は「30日以上の相当期間を定める」ことが要件です。たとえば「7日以内に支払ってください」という催告では、たとえその後に支払われなくても解除は無効となります。「30日以上」という最低期間の充足が絶対条件であり、30日を下回る催告期間は法42条の要件を満たしません。
「直ちに解除できる」という特約は法42条2項によって無効とされますが、特約が無効になるだけで契約全体が無効になるわけではありません。特約が無効となった部分については、法律の規定（30日以上の催告が必要）が代わりに適用されます。つまり業者が「即解除できる」特約を結んでも実際には30日以上の催告が必要であり、特約を根拠に即解除すれば違法となります。
また、賦払金遅滞以外の理由（たとえば買主の詐欺・強迫・重大な背信行為等）による解除には法42条は適用されません。この規制はあくまで割賦販売特有の「分割払いの遅れ」に対する保護です。
割賦販売と所有権移転登記（法43条1項との接点）
R3年（問42-1）で問われたポイントとして、割賦販売における所有権移転登記の時期があります。宅建業者が自ら売主として割賦販売を行い、物件を買主に引き渡した場合、買主から代金の10分の3（30%）を超える額の賦払金を受領するまでに、所有権移転登記（または買主に対する所有権の登記移転を可能とする手続き）をしなければなりません（法43条1項）。
ここで注意が必要なのは、「引き渡したら即登記が必要」ではなく、「代金の30%超を受け取るまでに登記が必要」という点です。逆に言えば、30%を超えた段階で所有権を留保し続けることは禁じられます（所有権留保等の禁止・43条）。
ここまでの要点は？
- 割賦販売の解除制限（42条）：賦払金遅滞を理由に解除するには30日以上の催告が必要
- 「直ちに解除できる」特約は無効（法42条2項）
- 引き渡し後、買主が代金の30%超を支払う前に所有権移転登記が必要（43条1項）
- 買主が宅建業者であれば8種制限（42条・43条）は適用なし