ローン完済まで所有権を売主に置いておける？ — 所有権留保等の禁止
所有権留保等の禁止 ここで押さえておくべきキーワード
「残金を払い終えるまで名義は渡さない」は許されるのか
割賦販売（分割払いの不動産売買）では、売主が「残金を全額受け取るまで所有権を移転しない」という特約（所有権留保特約）を付けることが実務上あります。支払いを担保する手段として合理的に見えますが、宅建業者が自ら売主として行う場合にはこれが原則として禁止されています（宅建業法43条）。
なぜか。宅建業者は業のプロであり、消費者である買主より情報・交渉力で圧倒的に優位です。そのような業者が所有権留保を使うと、わずかな未払いを口実に所有権を取り戻してしまう危険があり、買主保護が著しく損なわれます。自ら売主制限の趣旨は、こうした業者と消費者の力の非対称性を是正することにあります。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
Cランクで出題頻度は低いですが、自ら売主制限全体の中でひとかたまりのルールとして把握しておく必要があります。試験では所有権留保の原則禁止と例外①②、そして「引渡し後に代金の30%超を受け取った後は担保目的で建物を譲り受けてはならない」という43条2項の規定が出題されます。
令和4年の問43-4は、「宅建業者が割賦販売で引渡し後、代金の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない」（〇）という問いでした。43条1項（所有権留保の禁止）と43条2項（担保目的での建物譲受禁止）の両方をセットで整理しておくことが大切です。
なぜ押さえる必要がある？
自ら売主制限は、宅建業者が買主側に代わってリスクを負う8種類の規制をまとめた分野です。所有権留保の禁止はその最後の規制で、割賦販売という特殊な取引形態での消費者保護を定めています。
割賦販売における宅建業法上の規制は、①割賦販売の契約解除制限（法42条：30日以上催告してから解除）と、②所有権留保等の禁止（法43条）の2本立てになっています。この2つはセットで登場することが多く、一方を学ぶときに他方も確認しておくと効率的です。
前提として何を知っておく？
前節が割賦販売の契約解除の制限（法42条）を扱っています。割賦販売という取引形態の基本（分割払いで代金を受け取りながら物件を引き渡す仕組み）を理解した上で本節を読んでください。
所有権留保等の禁止（43条1項）
宅建業者が自ら売主として割賦販売を行う場合、引渡し後に所有権留保をすることは原則として禁止されています（法43条1項）。「所有権留保」とは、ローンが完済されるまで売主（宅建業者）が所有権を手元に置いておく特約のことです。通常の売買では合意によって可能ですが、宅建業者が自ら売主の場合は消費者保護の観点から原則禁止とされます。
ただし、以下の例外がある場合は所有権留保が認められます。
- 例外①：引渡し後に登記の移転ができない特別の事情がある場合（例：登記申請に技術的な支障がある場合）
- 例外②：残代金について買主が担保を提供していない場合（買主が担保を提供したときは留保不可）
例外①②の条件は「〜の場合に留保が認められる」という形なので、条件に当てはまるかどうかを丁寧に読み解く必要があります。
試験では「割賦販売で、引渡し後でも所有権留保ができるか」という問で例外が問われます。「登記移転に特別の事情がある（例外①）」「買主が担保未提供（例外②）」のどちらにも該当しない場合は留保が禁止されます。なお、この規制は「宅建業者が自ら売主の割賦販売に限定」されており、宅建業者でない者が行う割賦販売には適用されません（8種制限の一つとして「業者が自ら売主の場合のみ」という条件があります）。
担保目的での建物譲受禁止（43条2項）
43条1項の所有権留保禁止とは別に、43条2項は次のことを定めています。宅建業者が割賦販売により買主に物件を引き渡し、かつ代金の10分の3（30%）を超える額の支払を受けた後は、当該物件を担保の目的で譲り受けてはなりません。
つまり、引渡し後に代金の30%超を受け取ってしまったら、業者はその物件を担保として手元に取り戻す（実質的な所有権留保に近い行為をする）ことが禁じられます。買主がすでに代金の相当部分を支払っている段階で担保として取り戻せば、買主が不当に不利になるためです。
ここまでの要点は？
- 43条1項：宅建業者が自ら売主の割賦販売で引渡し後、所有権留保は原則禁止
- 例外①：引渡し後に登記移転できない特別事情がある場合は留保可
- 例外②：買主が担保を提供していない場合は留保可（担保提供済みは不可）
- 43条2項：引渡し後に代金の30%超を受け取ったら、担保目的での建物譲受は禁止
- 本規制（43条）は「割賦販売の場合のみ」適用。通常の売買には適用されない
過去問で確認しよう
（上記は本論中の43条2項のセクションに掲載済み。「引渡し後、代金の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない」→正しい）