「登記記録とは何が書いてある？」— 登記記録の構造と表示に関する登記

「謄本を取ったら何が読める？」— 登記記録の構造を理解する

不動産取引では必ず「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認します。
記録されている内容を読み解く能力が実務の出発点です。
登記記録は「表題部」と「権利部」から構成され、表題部には不動産の物理的な情報、権利部には所有権等の権利情報が記録されています。

登記記録・表示に関する登記で何を学ぶ？どう出る？

19問が出題され、登記記録の構成・表示に関する登記の申請義務・申請者・分筆合筆の要件が問われます。
「新築建物の表題登記は1か月以内」「表示に関する登記は登記官が職権でできる」「土地の合筆に制限がある」などが頻出のひっかけポイントです。

なぜ押さえる必要がある？

不動産取引の実務において、登記記録の内容を確認することは最優先事項です。
表題部で「どんな土地か」「建物の床面積は」を把握し、権利部（甲区・乙区）で「誰の所有か」「抵当権はついているか」を確認します。
この流れが理解できれば、業者として重要事項説明の根拠を把握できます。

前提として何を知っておく？

不動産登記法（不登法）は、不動産の権利関係を公示することで取引の安全を守る制度です。
「公信力がない」（登記を信じて取引しても必ずしも保護されない）ことは民法の対抗問題で学んだとおりです。
ただし「公示力」（登記があれば第三者に対抗できる）はあります。

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登記記録の構造

表題部：不動産の「物理的状況」を記録します。
土地については所在・地番・地目（宅地・田・畑等）・地積（面積）が記録されます。
建物については所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記録されます。
表題部の登記が「表示に関する登記」です。

権利部：不動産上の権利情報を記録します。
二つに分かれます。

• 甲区（所有権に関する事項）：所有権保存・移転の経緯、差押えなどが記録される。
• 乙区（所有権以外の権利に関する事項）：抵当権・地上権・賃借権等が記録される。

図の見方： この図では、「登記記録の構造」を、構成要素どうしの関係で整理しています。
表題部・甲区・乙区のどこに、どの情報が記録されるかに注目してください。

登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することで、この記録の写しが入手できます。
特定の部分のみを証明する場合は「一部事項証明書」を請求することもあります。

表示に関する登記

表示に関する登記とは、不動産の物理的状況（所在・種類・面積等）を登記記録に記録する登記です。
権利に関する登記とは異なり、次の特徴があります。

①登記官が職権で行える（民事訴訟のように当事者申請に限らない）。
②申請義務がある場合が多いです。

• 土地の表題登記（地積更正登記等）：地積の測量・変更があった場合に義務がある。
• 建物の表題登記：新築の建物については、所有権を取得した日（取得日・通常は建物完成日）から1か月以内に表題登記を申請する義務がある（不登法47条1項）。申請義務を怠ると過料が課せられる。
• 建物の滅失登記：建物が取り壊し等で消滅した場合も1か月以内に申請する義務がある（不登法57条）。

図の見方： この図では、「表示に関する登記の種類と申請義務の整理」を、比較する項目ごとに整理しています。
誰が、どの時点で登記を備えたかに注目してください。

分筆・合筆の登記

分筆とは、一筆の土地を複数の土地（複数の地番）に分割する登記です（例：1000㎡の土地を500㎡と500㎡の2筆に分ける）。

合筆とは、複数の土地（複数の地番）を一筆の土地に合体する登記です（例：隣接する300㎡と200㎡の土地を500㎡に合体する）。

合筆には制限があります。
以下の場合は合筆できません（不登法41条）。
①権利部の記録が違う（一方に抵当権がある・一方だけに所有権移転登記がある等）、②地目が異なる、③地番区域（市区町村の最小区分）が異なる、④接続していない等。

分筆・合筆の申請は、所有者が申請します（不登法36条・37条）。
ただし分筆は行政・裁判所等が命じる場合もあります。

登記記録の閲覧に関しても確認しておきましょう。
何人も、手数料を納付すれば「登記事項証明書」（全部事項証明書・一部事項証明書等）の交付を請求できます（不登法119条）。
登記記録自体はコンピュータデータとして保存されており、誰でも公にアクセスできる「公開主義」をとっています。
登記事項証明書には「現在事項証明書」（現在の記録のみ）と「履歴事項証明書」（過去の記録も含む）があります。

また、登記記録の「閉鎖登記記録」（廃棄・合筆等で閉鎖された登記）も証明書請求の対象になります（不登法119条4項）。
宅建士として取引の際に確認が必要な場合があります。
表題部の地目（宅地・田・畑・雑種地等）の確認は、都市計画法上の用途区域確認と並んで重要な事前調査事項です。

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ここまでの要点は？

• 登記記録の構造：表題部（物理的状況）＋権利部（甲区：所有権、乙区：所有権以外）。
• 表示に関する登記：登記官の職権も可能。申請義務あり。
• 新築建物の表題登記：取得から1か月以内に申請義務（違反→過料）。
• 分筆：一筆の土地を複数に分ける。合筆：複数を一筆に合体する。
• 合筆は地目・権利内容が一致しないと原則不可。

過去問で確認しよう

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