「弁護士に仕事を頼む——これが委任。結果は保証しない」— 委任の基本
委任 ここで押さえておくべきキーワード
「不動産業者に売買の交渉を依頼した——これは委任？請負？」
「委任」は「法律行為」または「法律行為以外の事務」の処理を相手方（受任者）に委託する契約です（民法643条・656条）。宅建業者に物件の売買仲介を依頼する（媒介契約）も委任の性質を持ちます。請負と異なり「仕事の完成」は目的でなく、「事務を処理すること」が目的です。
委任で何を学ぶ？どう出る？
11問が出題されます。「受任者の善管注意義務」「委任はいつでも解除できる（ただし相手方に不利な時期に解除した場合は損害賠償が必要な場合も）」「委任の終了事由（死亡・破産等）」「受任者の報告義務・受取物引渡義務」が頻出です。
なぜ押さえる必要がある？
宅建業者の行う媒介業務（売買・賃貸の仲介）は委任または準委任的な法律関係です。受任者としての義務（善管注意義務・報告義務）の理解は業務を行う上での基本です。
委任と準委任
委任：法律行為（売買・賃貸借等の契約行為）の処理を委託します（民法643条）。
準委任：法律行為以外の事務（相談・調査・医療等）の処理を委託します（民法656条）。準委任は委任の規定を準用します。
「弁護士に訴訟を依頼する」は委任。「医師に診療を依頼する」は準委任。宅建業者への媒介依頼は準委任的な性格を持ちます。
受任者の義務
善管注意義務（民法644条）：受任者は委任者の指示に従い、善良な管理者の注意をもって事務を処理しなければなりません。無報酬の委任でも善管注意義務が求められます——これは「自己の財産に対するのと同一の注意義務（自己財産注意義務）」より高い注意義務です。
報告義務（民法645条）：受任者は委任者の請求があれば事務の処理状況を報告し、委任終了後は結果を報告する義務があります。
受取物引渡義務（民法646条）：受任者は事務処理の際に受け取った物（金銭・書類等）を委任者に引き渡す義務があります。
費用前払・費用償還・損害賠償請求権（民法649条〜650条）：受任者は委任事務の処理に必要な費用の前払いを請求できます。また自ら費用を立て替えた場合は償還を請求できます。
委任の解除と終了
いつでも解除可能（民法651条1項）：委任契約は各当事者がいつでも解除できる——「やっぱり頼まない」という自由があります。ただし①相手方に不利な時期に解除した場合、または②相手方の利益（報酬等）のためでもある委任で一方が途中で解除した場合は、相手方の損害を賠償しなければなりません（民法651条2項）。
委任の終了事由（民法651条・653条）：①契約の解除、②委任者（または受任者）の死亡、③委任者（または受任者）の破産手続き開始、④受任者の後見開始の審判。なお「委任者の後見開始」は終了事由ではありません——委任者が認知症になっても、成年後見人が代わって委任者として関係を継続できます（受任者側の後見開始は終了事由）。
ここまでの要点は？
- 委任：事務の処理を委託。仕事の完成（結果）は目的ではない。
- 受任者は善管注意義務・報告義務・受取物引渡義務を負う（無報酬でも同じ）。
- いつでも解除可能。不利な時期の解除は損害賠償が必要。
- 終了事由：解除・死亡・破産・受任者の後見開始。委任者の後見開始は終了事由でない。
委任の終了と急迫の場合の応急義務：委任が終了した後でも、「急迫の事情がある場合」は受任者（または相続人・後見人）は必要な応急処置を行う義務があります（民法654条）。例えば代理人（受任者）が死亡して委任が終了した後でも、緊急の状況があれば相続人が応急処置をすることが求められます。
委任と代理の関係：委任が代理権の授与（代理）を伴う場合が多いです。「委任状」は代理権の授与を内容とする書面です。ただし委任と代理は別の制度で、代理権授与（授権行為）がなければ代理人として第三者と契約することができません。「委任したが代理権は与えていない」場合は、受任者は自分の名義で事務を処理することになります（間接代理・代理なし）。
有償委任と無償委任：受任者が報酬を受ける場合（有償委任）と無報酬の場合（無償委任）があるが、善管注意義務の程度は同じです——無報酬だからといって注意義務が軽くなるわけではありません。これは請負と同様です（契約不適合担保責任の免除特約が可能な場合等の例外はあります）。
宅建業と委任（媒介契約）：宅建業者が行う媒介（仲介）業務は「準委任」的な性格を持ちます。媒介契約では宅建業者（受任者）が売主または買主を見つけて契約を成立させるよう努力する義務があるが、必ずしも成約（仕事の完成）を保証するものではありません——この点で「完成を保証する請負」と区別されます。媒介報酬は「成約したときに発生する」のが原則で、成約しなければ報酬請求できません（成功報酬型）。宅建業法では媒介報酬の上限も法定されており、これも委任の報酬規定を基礎としています。