免許の更新を忘れたらどうなるのか？ — 有効期間5年と更新・変更届出のルール
免許の有効期間・更新・変更届出・廃業届出 ここで押さえておくべきキーワード
「申請中に有効期間が切れた場合はどうなるか」が典型問題
免許の有効期間は5年です。更新の申請は「有効期間満了の90日前から30日前までの間」に行わなければなりません。試験でよく問われるのは「更新申請をしたが有効期間内に処分がなかった場合の業者の地位」です——この場合でも処分があるまで従前の免許が有効です。「処分がないと業務できない」は誤りです。
この論点はどう出る？
Aランクの頻出論点で、「更新申請の時期（満了の90日前〜30日前）」「更新申請中に有効期間満了→処分があるまで従前の免許が有効」「変更届出の期限（30日以内）」「廃業等届出の期限（30日以内）」が繰り返し問われます。変更の届出事項の中で「専任宅建士の氏名は変更届出の対象か（○）」「指示処分・業務停止の年月日は変更届出の対象か（×——名簿に記載されるが届出対象外）」の区別も頻出です。
なぜ押さえる必要がある？
免許は宅建業者の活動基盤です。有効期間切れで「気づいたら無免許」という事態を防ぐため、更新の期間・手続きを正確に把握する必要があります。また、事務所の所在地や代表者が変わった場合の変更届出を怠ると監督処分の対象となります。廃業等の届出義務は、行政が宅建業者の存在を正確に把握するために不可欠です。
前提として何を知っておく？
→ 免許の申請
免許の申請先で、誰が免許権者かを確認しました。更新・変更・廃業の届出はすべて免許権者に行います。
免許の有効期間と更新（法3条・法3条の2）
宅建業の免許の有効期間は5年です（法3条2項）。
免許を継続して使用するためには、有効期間内に更新申請をしなければなりません。更新申請の受付期間は「有効期間満了の日の90日前から30日前まで」の間です（法3条の2第1項）。
この30日前から満了日までの期間に申請する（遅れる）と、更新できない場合が生じます。早すぎ（90日より前）も遅すぎ（30日前より後）も適正な申請になりません。
更新申請中に有効期間が満了した場合（申請は受け付けられたが期間内に可否の処分がなかった場合）は、処分がなされるまでの間、従前の免許が有効なものとみなされます（法3条の2第2項）。この規定のおかげで、業者は処分待ちの間も業務を継続できます。「申請中に満了→業務停止」という問は×です。
変更の届出（法9条・法8条）
宅建業者名簿（免許権者が管理する名簿）に記載されている事項に変更があった場合、宅建業者は30日以内に免許権者に変更届出書を提出しなければなりません（法9条1項）。
変更届出が必要な主な事項は次のとおりです。
①商号または名称
②事務所の名称・所在地
③法人の役員・政令で定める使用人（営業所長等）の氏名
④個人業者の場合の政令で定める使用人の氏名
⑤成年者である専任宅建士の氏名
注意すべき点は「指示処分・業務停止の年月日・内容」です。これは宅建業者名簿への記載事項ですが、変更届出は不要です（行政が自ら名簿に記載します）。「指示処分を受けたら30日以内に変更届出が必要か」（×）という問が頻出です。
廃業等の届出（法11条）
次の事由が生じた場合、一定の者が30日以内に免許権者に届出をしなければなりません（法11条1項）。
①廃業（業者自らが届出。法人解散を除く）——代表者または業者本人が届出
②合併による消滅（合併後の法人が届出）
③破産手続開始の決定（破産管財人が届出）
④合併以外の事由による解散（清算人が届出）
⑤死亡（相続人が事実を知った日から30日以内に届出）
届出によって免許は失効しますが、失効前に行った取引に係る業務はその後も完了させることができます（免許失効後も処理できます——消費者保護の観点）。
廃業等の届出で最も注意すべきは「死亡の場合の届出者と起算点」です。他の事由では「事由が発生した日から30日以内」ですが、死亡の場合は「相続人が死亡の事実を知った日から30日以内」です。死亡した当日を起算点とする（業者本人は届出できません）のではなく、「相続人が知った日」という点に注意が必要です。
また、廃業後でも業者の名称・商号等を悪用されることを防ぐため、免許が失効した後であっても従前の業者として取引の中で完了させる事務（既存契約の履行・重説等）は引き続き行うことができます。これは消費者保護の観点から、既に契約した買主が「業者が廃業したため重説が受けられなくなった」という事態を防ぐための規定です。
| 手続き | 期限 | 届出先 |
|---|---|---|
| 免許の更新申請 | 有効期間満了の90日前〜30日前まで | 免許権者 |
| 変更の届出 | 変更から30日以内 | 免許権者 |
| 廃業等の届出（死亡以外） | 事由発生から30日以内 | 免許権者 |
| 死亡の届出 | 相続人が事実を知った日から30日以内 | 免許権者 |
ここまでの要点は？
- 免許の有効期間：5年間（法3条2項）
- 更新申請：有効期間満了の90日前〜30日前の間に申請
- 申請中に満了→処分があるまで従前の免許が有効（業務継続可）
- 変更届出：名簿記載事項に変更があれば30日以内に免許権者へ
- 廃業等届出：廃業・解散・破産・死亡等を30日以内（死亡は知った日から30日）
- 「指示処分の変更届出は不要」——名簿には記載されるが届出対象外