工事中の物件はいつから広告してよいのか？ — 広告開始時期・契約締結時期の制限（法33条・法36条）
広告開始時期の制限 ここで押さえておくべきキーワード
工事中なのに「今すぐ販売中」と広告できるのか
「建築確認を申請中です。完成後にすぐ売り出します」——未完成物件の売り出し予告をしたいケースは現実に多いです。しかし宅建業法は、一定の許可・確認を取得する前に広告を出すことを禁じています。さらに、広告より厳しい規制として、開発許可・建築確認前には売買契約を締結することも禁止されています（法36条）。許可の「前後」で何が変わるのかを正確に理解することが本節のポイントです。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
試験では「どの段階から広告が可能か」を問う問題が出ます。「工事着手後すぐに広告可能か」（×：開発許可・建築確認が必要）、「建築確認の申請中に広告可能か」（×：確認があった後でなければ不可）が典型例です。また「自ら売主」「媒介」「代理」すべての場合に適用されますが、「自ら賃貸」には適用されない点（宅建業の定義上、自ら賃貸は宅建業ではないため）も確認しておきます。違反した場合の効果として、行政処分の対象にはなりますが、違反して締結した契約自体は有効という点も重要です。
なぜ押さえる必要がある？
未完成物件は、消費者にとって実物を確認できない状態での購入判断を迫られます。工事が実際に行われるかどうか、設計どおりに完成するかどうかも不明な段階で消費者を勧誘することは危険です。宅建業法は開発許可・建築確認を取得後でなければ広告も契約もできないと定め、消費者が最低限の法的根拠を確認できた段階以降でのみ取引が行われるよう規制しています。
前提として何を知っておく？
→ 誇大広告等の禁止
誇大広告の禁止では広告の「内容」の規制を学びます。本節は広告の「時期」の規制です。両者は別個の規制であり、時期が適法であっても内容が誇大であれば法32条違反となります。また、開発許可・建築確認については法令上の制限（都市計画法・建築基準法）の理解があると整理しやすいです。
広告開始時期の制限（法33条）
宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了前（工事中）の段階においては、当該工事に関し必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない（法33条）。
「必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後」という要件を満たせば、工事が完成する前でも広告は可能です。逆に言えば、これらの処分が下りる前は、工事がいかに進んでいても広告することは一切できません。「申請中」や「取得予定」では足りず、実際に許可・確認を受けた後でなければなりません。
この規制は宅建業者が自ら売主となる場合だけでなく、媒介・代理として他人の物件を扱う場合にも適用されます。宅建業として行う以上、広告主体が誰であるかを問わず適用されます。なお、宅建業者が自ら所有する物件を自ら賃貸する行為は「宅建業」に該当しないため、この規制の適用対象外となります。
工事が完了した後は、当然ながら広告の時期に関する制限はなくなります（ただし誇大広告の禁止は引き続き適用されます）。
契約締結時期の制限（法36条）
広告よりさらに厳しい規制が契約締結時期の制限です。宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了前の段階において、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買契約（交換含む）を締結してはならない（法36条）。
規制の対象は「売買・交換」の契約のみであり、「賃貸借」の契約締結には法36条の制限がありません。これは宅建業法の保護の重点が売買取引の安全にあることを反映しています。
法33条（広告）と法36条（契約）の時期的制限は内容としてはほぼ同じ（開発許可・建築確認後）ですが、条文が異なることを確認しておきます。試験問題では「広告の時期制限」と「契約の時期制限」を別の条文問題として問うことがあります。
違反の効果
法33条（広告規制）または法36条（契約規制）に違反した場合、宅建業者は監督処分（指示処分・業務停止処分・免許取消処分）の対象となります。また、刑事罰（1年以下の懲役または100万円以下の罰金等）が課されることもあります。
重要なのは、法36条の規制に違反して締結した売買契約が有効か無効かという点です。宅建業法36条は取締規定（業者に対する行政的規制）であり、契約の私法上の効力を否定する規定ではありません。したがって、違反して締結された契約自体は有効として扱われ、当事者間の権利義務は生じます。業者が行政処分を受けるのは別の話です。
ひっかけパターンと試験対策
最も多いひっかけは「建築確認の申請中なら広告してよい」（×：確認があった後でなければ不可）です。申請を提出しただけでは足りず、確認処分が下りるまで広告は禁止されます。開発許可も同様で、申請中という状態は不可です。
もう一つのひっかけは「工事が6割完了したので広告可能」（×：完了率は関係なく、開発許可・建築確認が必要）です。工事の進捗状況と法的許可は別問題です。
また「建物が完成した後は法36条は関係ない」（○：完成後は時期制限なし）というシンプルな正解肢も出ることがあります。完成後は法36条の問題ではなく、法32条（誇大広告禁止）・法35条（重要事項説明）・法37条（書面交付）の問題となります。
貸借（賃貸借）について法36条が適用されないことも確認しておきます。「賃貸用建物の建築確認前に賃貸借契約を締結した」は法36条違反になりません（ただし法33条の広告規制は賃貸にも適用される点に注意）。
| 規制の種類 | 条文 | 開始できる時期 | 適用範囲 |
|---|---|---|---|
| 広告開始時期 | 法33条 | 開発許可・建築確認等があった後 | 売主・媒介・代理（自ら賃貸は除く） |
| 契約締結時期 | 法36条 | 開発許可・建築確認等があった後 | 売買・交換のみ（賃貸借は除く） |
ここまでの要点は？
- 法33条（広告）：開発許可・建築確認等があった後でなければ広告不可
- 法36条（契約）：同様の条件でなければ売買・交換の契約不可
- 媒介・代理にも適用。自ら賃貸（宅建業に非該当）には不適用
- 違反しても私法上の契約の効力は有効（取締規定のため）
- 「申請中」「工事完了間近」では足りず、処分があった後が必要
過去問で確認しよう
本ユニットに登録された直接の過去問は現時点で少ないですが、以下の観点で正誤を確認しておきます。
- 「建築確認の申請中に広告してよいか」→ ×（処分があった後でなければ不可）
- 「法36条に違反して締結した契約は無効か」→ ×（契約自体は有効、業者は処分対象）
- 「賃貸借契約の締結に法36条は適用されるか」→ ×（売買・交換のみが対象）