許可が下りる前に売買契約を結んでいい？ — 契約締結時期の制限
契約締結時期の制限 ここで押さえておくべきキーワード
工事中のマンションを今すぐ契約できる？
分譲マンションのモデルルームで「今なら先行販売特価」と勧められても、そのマンションがまだ建築確認を取っていなければ、そもそも売買契約を結ぶことは法律上できません——そんな規制が宅建業法36条に定められています。前節（広告開始時期の制限・33条）と並んで、宅建業者が工事完了前の物件についていつから取引行為に踏み込めるかを定めた重要なルールです。
ただし、広告と契約ではルールが一部異なります。広告は売買・交換・貸借すべてで許可等の前はNG（33条）。しかし契約になると、貸借（賃貸借）の契約だけは許可等の前でも締結できるという例外があります（36条）。この非対称性が試験でくり返し問われるポイントです。
契約締結時期の制限で何を学ぶ？どう出る？
宅建業者は、開発許可・建築確認等の処分が下りる前の段階では、工事完了前の宅地または建物について「売買または交換の契約」を締結してはなりません（法36条）。自ら売主として取引する場合だけでなく、売買・交換の媒介または代理として関与する場合にも同様にこの制限がかかります。
Aランク・最頻出グループの一つです。試験では「広告開始時期の制限（33条）との違いを問う問題」と「貸借の契約は許可前に可能かを問う問題」が繰り返し出題されます。特に広告は貸借もNG・契約は貸借だけOKというセットで記憶しておくことが不可欠で、どちらか一方だけ覚えると落とし穴にはまります。
なぜ押さえる必要がある？
工事完了前の物件に対して早期に売買契約を結ばせることは、消費者にとって大きなリスクを伴います。開発許可や建築確認が結局下りなかった場合、その物件が完成しない可能性があるからです。そのため「許可等が取れるまで売買・交換の契約は待て」という形で消費者保護を図っています。
一方、賃貸借契約が許可前でも認められる理由は、リスクの性質が異なるためです。売買や交換は物件の所有権を移転させる行為であり、万一物件が完成しなければ損害が大きいです。賃貸借は「完成したら住む」という契約であり、物件が建たなければ履行しなければよいだけ——という考え方から、許可前の契約が例外的に認められています。
前提として何を知っておく？
広告開始時期の制限（法33条）との比較が本節の核心です。広告は売買・交換・貸借のいずれについても許可等の前は全てNG。契約は売買・交換が禁止されますが、貸借の契約は許可前でもOK（法36条）。この非対称性を「広告は全部×・契約は貸借だけ○」と整理して覚えることが本節の到達目標です。
許可・確認前にできること・できないこと
宅建業法36条の規制は、開発許可や建築確認などの処分が下りる前の段階では、工事完了前の宅地・建物について売買または交換の契約を締結してはならない、というものです。媒介・代理としてその取引に関与することも同様に禁止されます。
一方、賃貸借に関しては33条（広告）と36条（契約）で扱いが分かれます。広告については売買も交換も貸借もすべて許可等の前はNG。しかし契約については貸借の契約だけが例外的に許可前でも締結可能とされています。この点を以下の表で整理しましょう。「広告と契約は同じ基準」と思い込むと必ず間違えます。
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
|---|---|---|---|
| 広告（法33条） | × | × | × |
| 契約（法36条） | × | × | ○ |
○＝できる ×＝できない（許可等が下りる前の段階での扱い）
図解 / 宅建業法
広告は許可等の後、契約はさらにその後でなければできない
33条の広告開始時期と36条の契約締結時期を分けて見る
未完成物件について、工事着手後、開発許可または建築確認など必要な処分を受けてから広告が可能となり、売買・交換契約はその後に締結できる。
この図で見ること
- 工事着手：未完成物件
- 開発許可または建築確認：必要な処分を受ける
- 広告開始可：33条の制限をクリア
- 売買・交換契約OK：36条の制限をクリア
許可等の前は広告も契約も不可。売買・交換の媒介・代理も対象
適用対象は？「自ら賃貸」は別扱い
36条の制限が適用される行為の範囲は「自ら売買・交換」と「売買・交換・貸借の媒介・代理」です。
ただし「自ら賃貸」（宅建業者が自分で貸主となって物件を賃貸する行為）は、そもそも宅建業法上の「宅建業」に該当しないため、この規制の対象外となります。宅建業者が自ら賃貸する行為は宅建業の許可なしに行える行為であり、36条の縛りを受けません。「宅建業者かどうか」ではなく「宅建業に該当する行為かどうか」という判断基準から来ている点に注意してください。
広告開始時期の制限（33条）も同様に「自ら賃貸」には適用されません。33条・36条のどちらでも「自ら賃貸は除外」というルールは共通しているため、このことはセットで理解しておくとよいでしょう。
ここまでの要点は？
- 開発許可・建築確認等の前は、工事完了前の宅地・建物について売買・交換の契約は不可（法36条）
- 貸借の契約は許可等の前でも締結できる（売買・交換と貸借で結論が分かれる）
- 広告（33条）は売買・交換・貸借のいずれも許可等の前は全部NG（貸借も含めて全×）
- 「自ら賃貸」は宅建業に該当しないため、33条・36条どちらも適用外
- 本制限は自ら業務にも、媒介・代理にも適用される
過去問で確認しよう
本節の単独出題は少ないですが、広告開始時期の制限の問題と組み合わせて出題されるケースが多いです。隣の記事の演習問題で、本節の「貸借の契約がOK」という点が正誤判定の鍵になることがあります。