重要事項説明はなぜ宅建士でなければならないのか？ — 35条書面の義務の全体像
重要事項の説明義務・35条書面 ここで押さえておくべきキーワード
「宅建士が・証明書を見せながら・契約前に」説明する
重要事項説明（法35条）は、宅建業の中で最も重要な消費者保護の制度の一つです。宅地・建物の取引は高額で複雑な法律関係が絡むため、専門知識を持つ宅建士が書面を作成して記名し、宅建士証を提示しながら説明することを義務付けています。「誰が（宅建士）・誰に（買主・借主）・いつ（契約前）・どのように（宅建士証提示）」という4つのポイントが試験に直結します。
この論点はどう出る？
AランクのQ=170の最高頻度論点です。毎年2〜3問出題されます。「宅建士証の提示が必要か（必要）」「相手方が宅建業者の場合に説明を省略できるか（できる——書面交付は必要）」「テレビ電話等のIT重説は可能か（可能）」「買主・借主への説明は必要か（○）・売主・貸主には必要か（不要）」が繰り返し問われます。H25年（問29-1）では「相手方が宅建業者の場合に重要事項の説明が不要か」（×：書面交付は必要）、H25年（問29-2）では「建物の管理委託先を説明しなければならないか」（○）が出ました。
なぜ押さえる必要がある？
不動産取引で消費者が最も「知らなかった」と後悔するのは、物件の法律上の問題（建築制限・権利関係等）や契約条件（解除・担保責任等）です。宅建士が事前に説明することで、消費者が「理解した上で契約する」機会を確保します。説明する者が宅建士でなければならない（名義貸しや無資格者による説明は違反）点も、専門家制度の根幹です。
前提として何を知っておく？
→ 37条書面
37条書面は「契約後・当事者全員・説明不要」です。35条書面（本節）は「契約前・買主・借主への説明義務・宅建士証提示」という対照的な内容を持ちます。この2つを対比して覚えることが重要です。
説明義務の基本構造（法35条1項）
宅建業者は、売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に、相手方（買主・借主）に対して、宅建士に35条書面を作成させて記名させ、書面を交付した上で、宅建士が口頭で説明しなければならない（法35条1項）。
「説明をする者」は宅建士でなければなりません。業者の代表者や一般社員が代わりに説明することは許されません（ただし、テレビ電話等のIT重説により対面以外で説明することは認められます）。
説明に際して、宅建士は宅建士証を提示しなければなりません（法35条4項）。求められたときだけでなく、説明の冒頭で提示することが義務です。
相手方が宅建業者の場合の特例（法35条6項）
相手方が宅建業者の場合、説明を省略することができます（法35条6項）。専門家である業者には詳細な口頭説明を要しないという趣旨です。
ただし、書面（35条書面）の交付は省略できません（法35条6項では「説明」のみ省略可）。つまり、業者間取引でも35条書面の作成・記名・交付は必須で、口頭説明だけが不要となります。
「業者間では35条書面の交付も不要」という問（×）は典型的なひっかけです。
説明する宅建士は業者の従業員でなくてもよいか
重要事項説明を行う宅建士は、その宅建業者に従業している宅建士であれば足ります（専任宅建士でなくてもよいです）。他の業者の宅建士が「応援」で説明することは通常認められませんが、その業者に所属する宅建士が行えば問題ありません。
また、複数名の宅建士が記名することも可能です。書面に記名した宅建士が実際に説明を行うことが原則ですが、業者が責任を持って35条の義務を果たすことが求められます。
IT重説（電磁的方法による重要事項説明）
2022年の法改正により、宅建業者が利用者の承諾を得た場合、テレビ会議システム等を利用した「IT重説」（電磁的方法による重要事項説明）が法的に認められました（法35条8項）。
IT重説においても、宅建士は宅建士証を画面上で提示しなければなりません。ビデオ通話等を使って対面と同等の状況を確保することが条件となります。
35条書面の主な記載事項
35条書面の記載事項は広範ですが、試験に出やすいものを挙げます。
売買・交換・貸借共通
①登記された権利の内容（所有権・抵当権等）
②法令上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率等）
③飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の状況
④未完成物件の場合の完了時の形状・構造
⑤契約解除に関する事項
⑥損害賠償の予定・違約金に関する事項
売買の場合に特有
①区分所有建物（マンション）の管理委託先
②既存建物の建物状況調査の結果（実施した場合）
貸借の場合に特有
①入居者が負担する税金・負担金
②契約終了時の借地・建物の処理に関する事項
管理委託先の説明義務（H25-29-2）は「建物の管理を委託している場合、その委託先の氏名・住所等を説明しなければならない」という問で（○）として出題されました。
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） |
|---|---|
| 交付時期 | 契約締結前（成立までの間） |
| 説明義務 | 宅建士が口頭で説明（必要） |
| 説明相手 | 買主・借主（売主・貸主は対象外） |
| 宅建士証の提示 | 必要（法35条4項） |
| 相手方が業者の場合 | 説明省略可・書面交付は必要（法35条6項） |
| IT重説 | 可（利用者の承諾必要） |
ここまでの要点は？
- 35条書面：契約締結前に宅建士が説明（宅建士証提示必要）
- 交付先：買主・借主（売主・貸主への説明義務はない）
- 相手方が宅建業者の場合：説明省略可・書面交付は省略不可
- IT重説：認められる（ただし宅建士証を画面提示・利用者の承諾が必要）
- 管理委託先の説明：区分所有建物の場合に委託先の情報提供義務あり