「手付を払ったら契約を白紙に戻せる？」— 解約手付と手付解除のしくみ

「不動産売買で手付金を払った後にキャンセルしたい」— どうなる？

不動産売買で「手付金」が授受されることは多いです。
手付を払ったからといって必ず契約が続くわけではなく、一定の期間内であれば手付を諦めることで（買主）、または手付の倍額を返すことで（売主）、損害賠償なしに契約を解除できる——これが「解約手付」の仕組みです。
問題数は1問と少ないですが（束ね候補）、手付解除 vs 債務不履行解除の違いが試験でも問われます。

手付の種類と民法のデフォルトルール

手付には三種類あります。
①証約手付（契約成立の証として交付）、②違約手付（違反した場合に没収される）、③解約手付（解除権の留保として交付）です。
民法上は交付された手付を「解約手付」と推定します（民法557条）。
特に別の定めがなければ、手付は解約手付として機能します。

手付解除の方法と時期

買主の解除：買主は手付を放棄することで、損害賠償なしに契約を解除できます。

売主の解除：売主は手付の倍額を現実に提供することで、損害賠償なしに契約を解除できます（民法557条1項）。
「現実に提供」とは、実際に金銭を用意して相手方に受領を求めることが必要であり、「倍額払います」と口頭で言うだけでは足りません。

手付解除の時期：相手方が履行に着手するまでの間に限られます（民法557条1項）。
「相手方が履行に着手した後」は手付解除できません。
たとえば売主が建物の引渡し準備をすでに始めていたら、買主はもはや手付を放棄しても解除できません。
なお「自分が履行に着手した後」でも、相手方が着手していない限り解除できます（判例）。

図の見方： この図では、「手付解除のしくみ」の当事者関係を、矢印の流れに沿って整理しています。
法律行為や第三者の登場が、基準となる時点の前か後かに注目してください。

手付解除 vs 債務不履行解除

手付解除は損害賠償なし・相手の同意不要・時期的制限あり（履行着手前まで）です。
債務不履行解除は損害賠償の並立可能・催告等の要件あり・時期的制限なし（履行中でも可）です。
二つは選択的に使えず、手付解除期間中に相手が債務不履行を犯している場合でも、どちらの解除手段を使うかで帰結が変わります。

比較項目	手付解除	債務不履行解除
損害賠償	なし	あり（並立可能）
要件	手付の放棄or倍返し	催告（または無催告事由）
時期的制限	相手方の履行着手前まで	なし（履行後でも可）

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ここまでの要点は？

• 手付は民法上解約手付と推定される（557条）。
• 買主の解除：手付の放棄のみで足りる（損害賠償不要）。
• 売主の解除：倍額を現実に提供する必要がある（「払います」の口頭だけでは不可）。
• 手付解除は相手方が履行に着手するまでの間しかできない。
• 手付解除 vs 債務不履行解除：前者は損害賠償なし・時期制限あり。

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