国土利用計画法のコスパ分析 — 表を覚えて、3つの質問を当てはめるだけ

宅建の本試験は50問。「法令上の制限」は8問で、その中に、農地法と並んで得点源と言い切れる1問があります。国土利用計画法です。

理由は2つ。まず、出題が事後届出のほぼ一点集中であること。そして、聞かれることが毎年ほとんど同じであることです。実際、法令上の制限を全部は追いかけず、農地法と国土利用計画法の2問に絞って確実に取りにいく——農地法の分析で紹介したその戦い方の、もう片方がこの科目です。

このページは、単独問として出た12回（平成27年〜令和7年）・選択肢48問を1つずつ分解して数えた分析です。結論を先に言うと——まず基本の1枚を覚える。そこに3つの質問を当てはめる。それだけで12回中10回、届出のあとの結末まで持てば11回の正解肢に届きます。

なお平成25・26・29年は単独問がなく、他の法令とのミックス問（その他の法令）に国土法が1肢ずつ入っていました。近年は問22が定位置の単独問です。

まずは、この1枚を覚える

国土法の基本情報は、この手書きの1枚に収まります。数字は3つだけ。ここを覚えるのが出発点です。

覚えた表に、3つの質問を当てはめる

さて、ここからがコスパ分析です。この1枚だけを持って過去問に向かうと、何点取れたのか。単独問12回の正解肢と突き合わせました。

結果は——0回です。1点も取れていません。

表が悪いのではありません。この1枚は「届出が必要と決まったあと」の情報だからです。いくらから・誰が・いつまでに・破ったら。ところが本試験が聞いてくるのは、その手前——「そもそも届出する話なのか」の方でした。

そこで、表に3つの質問を当てはめる形にします。届出が要るかどうかは、この3つで決まります。「はい」が3つ続いたら届出必要。1つでも「いいえ」が出たら、その場で届出不要——3つとも答えの向きが揃うように聞き方を作ってあります。覚えた表（2・5・10）は、3つ目の質問の中で引きます。勧告や罰則は「届け出たあと」の別の話なので、質問には混ぜず、下の枠に分けました。

この3つ＋届出のあと、が過去問でどれだけ点を決めてきたかを数えました。右端が、単独問12回で正解肢を決めた回数（実測）です。

質問③の4回は、すべて「数え方」（一団の合算・対価のない分の除外）が決め手でした。表の数字（2・5・10）の読み違いだけを突いた正解肢は、12回で1度もありません。表は質問③の中で引く道具——だから順番はこうなります。まず表を覚える。そのうえで、3つの質問を当てはめる。届出のあとの結末は、別枠で2つだけ。質問①を先頭に置いたのは、見た瞬間に終わる質問だから。相手に国や市がいれば、そこで判定終了です。

面積の行を引くには、市街化区域・都市計画区域という都市計画法の言葉が前提になります。都市計画法の分析で「区域区分は他科目の土台」と書いた、その回収先がここにもあります。

表＋3つの質問で「実際に取れた年」は、12回中11回

いつもの方法で、12問すべての正解肢が「表＋3つの質問＋届出のあと」の範囲だったかを年度別に数えました。

結果は12回中11回。ほぼ毎回です。内訳は、質問②（3点セットか）が4回、質問③（数える面積と基準）が4回、質問①（民間どうしか）が2回、届出のあと（勧告）が1回。質問③の4回は、いずれも数え方（合算・対価なし除外）が決め手でした。

取れなかった唯一の1回が令和6年で、正解肢は監視区域の事前届出（契約前に届出・届出後6週間は契約できない）でした。ここは事後届出の外ですが、事後届出との違いを比較表で1往復すれば拾えます（下の関連コンテンツの表ドリル）。

つまりこの科目、表＋3つの質問＋届出のあとの結末＋事前届出との比較表で、直近12回の正解肢すべてに手が届いていたことになります。もちろんこれは過去の実測で、将来を保証する数字ではありません。それでも、教科書レベルの基本表でこれだけ返ってきた——覚える順番を変える理由としては十分です。

数字の裏づけ

論点別の内訳です。正解肢になった実績の順に並べています。

「届出が要る取引か」（11問）と「面積と一団の土地」（10問）の2論点だけで48問の4割強。相続・贈与・競売・予約・地上権・対価のない賃借権と、登場人物を変えながら同じ判定を何度も聞いています。逆に、遊休土地と重要土地等調査法は12回で正解肢0回。ここは最後で構いません。

選択肢に出てくる言葉のランキングも同じ景色です。

「事後届出」が50回とほぼ全肢に登場。「市街化区域」「都市計画区域」が上位に来るのは、面積の行が区域とセットで聞かれるからです。

3つの質問を、1枚の流れ図に

上の3つの質問をそのまま図にすると、こうなります。下へ進む答えはすべて「はい」、右へ抜ける答えはすべて「いいえ」。3つ目の質問の中に、覚えた表（2・5・10）がそのまま入っている——表は流れの部品だと分かる形です。

この流れが頭に入っていれば、上のカードに並べた過去問は、年度や数字が変わってもそのまま解けます。試験で見たことのない場面が出ても、やることは同じ——上から順に、3つの質問で判定するだけです。

2026年度の法改正にひとこと

令和8年4月1日施行の施行規則改正で、法人が大規模な土地を取得したときの事後届出に「代表者の国籍等」が届出事項として追加されました。外国資本による土地取得を把握するための改正で、今年の試験で狙われやすい新顔です。制度の骨格（面積・2週間・買主のみ・罰則）は変わっていないので、基本表を覚えたうえで「届出事項に法人代表者の国籍等が加わった」と1行足せば足ります。詳しくは教科書の事後届出の章（下の関連コンテンツ）に反映済みです。

結局、どうするか

農地法は比較表1枚で15回中9回、国土利用計画法は事後届出の基本表1枚で12回中11回。どちらも「覚える中心が1枚に収まって、毎年ほぼ同じ形で出る」——法令上の制限が苦手でも、この2問から始めれば、8問中2問は確実に積めます。