都市計画法のコスパ分析 — 毎年2問。うち1問は「1枚の判断表」で取れる

宅建の本試験は50問。そのうち都市計画法は、毎年2問だけです。全体の4%。

しかも、この2問の中身は15回（平成25年〜令和7年）すべてで同じ構成でした。「都市計画の仕組み」から1問、「開発許可」から1問。

2問のために、都市計画法の全部を覚えるのは割に合いません。このページは、過去問13年分・選択肢119問を1つずつ分解して、この2問にどれだけ時間をかけ、どこに絞るかを数字で決めるための分析です。

先に取るのは開発許可 — 覚えるのは「1枚の判断表」

開発許可の選択肢59問のうち、33問（56%）は「許可が要るか、要らないか」を答えさせる問題です。そしてこの33問は、すべて同じ手順で処理できます。

1. そもそも開発行為か（建築物・特定工作物の目的で、土地の区画形質を変更するか）
2. どの区域か
3. その区域での面積の基準を超えるか
4. 許可不要の例外に当たらないか

つまり、覚えるのはこの表1枚です。当サイトの表ドリル「開発許可の判断表」がその実物で、以下はその転載です（下の関連コンテンツから、手を動かして覚えられます）。

例外は「許可が不要になるもの」だけ覚えます。農林漁業用の建築物と農林漁業者の住居（市街化区域以外のみ）／図書館・公民館・変電所・駅舎などの公益施設（病院・学校・診療所は入らない＝許可が必要）／都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業として行うもの／非常災害の応急措置など。こちらも表ドリル（「開発許可が不要となる例外」）で手を動かして覚えられます。

市街化区域の行の500㎡は、市販の表には載っていないことが多い注記です。令和3年10月には、まさにここを突く選択肢（既成市街地内の市街化区域・800㎡→許可必要）が出ています。

なお、数字の覚え方はひとつだけ意識してください。過去問には1,000・2,000・4,000・800…とバラバラな数字が出てきますが、覚えるのは基準の側です。「非線引き・準都計は3,000㎡未満なら不要」の1行を持っておき、問題の数字は基準と見比べて判定する。初めて見る数字が出ても、やることは同じです。

その表で「実際に取れた年」は、15回中9回

「表で解ける問題が、本当に毎年出るのか」。ここがこの分析の核心です。開発許可の15問すべてについて、正解肢が判断表の範囲（定義・面積・例外）だったかを年度別に数えました。

結果は15回中9回。およそ3回に2回は、判断表を持っていれば正解肢を当てられました。毎年ではありません。だから「表さえあれば毎年1問」とは言いません。正確には、こうです。

• 9回（青）：正解肢が判断表の範囲。表で1問取れた
• 5回（H27・H28・R2(10月)・R3(12月)・R5）：手続や建築制限がまとめて出た年。表では取れない
• 1回（R7）：許可基準（33条）が正解肢。表の外——ただし、表があれば4肢のうち2肢（ゴルフコースの定義・4,000㎡の面積）を消して2択まで絞れました

取れない5回への保険が、許可の手続です。申請前の協議→変更の届出→工事の廃止→完了公告→地位の承継という流れが、出る年は1問の大半（4肢中3肢）を占めます。表の次は、この流れを一度通しで覚える。この2つで、開発許可の1問はかなり堅くなります。

ちなみにこの3,000㎡の基準、令和元年には正しい肢として出題され、令和7年には誤り肢の材料として戻ってきました。同じルールが正誤の向きを変えて再登場する——この出題の癖は、出題分析ページ（下の関連コンテンツ）で詳しく扱っています。

開発許可の数字の裏づけ

論点別の内訳です。正解肢になった実績の順に並べています。

正解肢のトップは「許可の要否：例外」の6問。公益施設・農林漁業・事業系という例外の側が、点を決めていることが分かります。判断表の手順4（例外に当たるか）が、それだけ効くということです。

選択肢に出てくる言葉を数えても、同じ景色が見えます。

1位の「都道府県知事」は許可権者としてほぼ全肢に登場。注目は「市街化調整区域」が「市街化区域」より多いことです。試験は、原則どおりの市街化区域より、規制の厳しい調整区域のほうを好んで聞いてきます。「調整区域」と見たら、面積の足切りがないことを思い出す——そういう読み方の根拠になる数字です。

もう1問（都市計画の仕組み）は、深追いしない

では、もう1問の「都市計画の仕組み」はどうするか。結論から言うと、深追いしません。

出題数のトップは補助的地域地区（20問・15回中11回）ですが、高度地区・高度利用地区・特定街区・特別用途地区・特定用途制限地域……と10種類の制度が登場します。開発許可のように1枚の表に集約できず、覚える量が制度の数だけ増えていく論点です。

そこで、誤った選択肢11問を「どの知識を言い換えたか」まで分解すると、頻出は2つでした。

• 特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域に定める（4問）
• 高度地区は、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める（3問）

この2つで誤り11問中7問。仕組み側に時間をかけるなら、まずこの2つを確実にして、残りは他の科目を固めてからで十分です。

もうひとつ、表の「土台」バッジにも注意してください。用途地域は正解肢0問ですが、捨ててはいけない論点です。建築基準法では用途地域がからむ13問中9問で正解肢が用途地域がらみでしたし、上の頻出ルール（特定用途制限地域）も「用途地域があるか無いか」で判定します。13種類の名前と系統（住居系8・商業系2・工業系3）、市街化区域／調整区域の違い——この土台だけは、仕組み1問のためではなく、宅建全体のために固めておく価値があります。

仕組み側の選択肢に出てくる言葉も、上位は制度名で埋まります。読むときに注意を向けるべき言葉が、そのまま順位になっています。

結局、どうするか

50問のうちの2問に、かける時間は最小限でいい。ただし、毎回出ると分かっている1問を、取れる形で取りにいく。それがこのページで数えてきた、都市計画法とのいちばん割のいい付き合い方です。