35条書面と37条書面のコスパ分析——2枚ではなく、3層で分ける

宅建業法には書面が2つあります。契約の前に渡す重要事項説明書（35条書面）と、契約の後に渡す契約書面（37条書面）。収録過去問の全肢（非公開扱いを除く2,778本）で「第35条・第37条」を含む肢は148本。宅建業法で点を積むなら避けて通れない量ですが、この148本を「狙われている証拠」としては使えません——肢の誤り率は論点ではなく設問の聞き方でほぼ決まるからです（設問形式を揃えて測ると、この148本は平均とほぼ同じでした）。数の話ではなく、間違え方が決まっているのがこの類型の本質です。

ただし、35条の記載事項と37条の記載事項を2枚のリストとして丸暗記しようとすると物量に負けます。148本のウソを1本の軸で切ります。

入口は時間軸、決着は3層

• 35条書面は、契約する前に渡します。目的は「この物件、買っていいか」を判断させること。
• 37条書面は、契約した後に渡します。目的は「何に合意したか」を証拠に残すこと。

ただし——「35条は契約前だから合意の内容は載らない」と考えるのは間違いです。 解除に関する事項、損害賠償の予定・違約金、手付金等の保全措置は、35条にも載ります（法35条1項8〜10号）。買う前に「もし解除したらどうなるか」を知らせないと、判断材料として不足するからです。

だから正しくは、2枚ではなく3層で持ちます。

時間軸は、この3層を思い出すための入口です。最後は「その項目は37条の記載事項か」を確かめる——ここを飛ばすと、次の節のようにつまずきます。

定番のウソ——「あっちに書いたから、こっちは省略」

繰り返し出るのが、2枚の書面を連結してしまうウソです。「重要事項説明書に記載して説明したから、37条書面には記載不要」——この形は、その項目が37条の記載事項であるかぎり誤りです。2枚は目的が別なので、説明したことと、合意の証拠を残すことは別々に要ります。

平成28年の問39が、この2つを1問の中で並べています。

• 肢2「契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書に記載し説明したときも、37条書面に記載しなければならない」→ 正しい（解除は両方の層）
• 肢1「ペットの飼育禁止（専有部分の利用制限）は、重要事項説明書に記載し説明したときも、37条書面に記載しなければならない」→ 誤り（利用制限は35条だけの層）

同じ「説明したのに、また書くのか」という形で、答えが逆になります。 つまり「省略できると来たらウソ」という覚え方だけでは、肢1で落ちます。先に37条の記載事項かどうかを決める、という順番がどうしても要ります。

実物で確かめてください。3層のどれに入る項目かを決めてから、めくってください。

令和7年の問33は、逆向きから同じことを聞いています——建物の賃貸借で引渡しの時期は、重要事項説明では説明不要だが37条書面には記載が必要。「時期」は合意の証拠だから37条、という3層の一番下です。

人の連結も同じ型で出ます。令和元年の問34は「35条書面に記名した宅建士をして37条書面にも記名させなければならない」——誤りです。どちらも宅建士の記名が要りますが、同じ人である必要はない。平成25年の問44は「記名は専任の宅建士でなければならない」——これも誤り。専任かどうかは事務所の設置要件の話で、書面の記名は宅建士なら誰でもよい。書面と書面、人と人を勝手に連結させるのがこの類型の癖です。

逆に、連結してよい場所もある——だから機械的に切れない

ここで注意が1つ。「連結＝ウソ」と機械的に覚えると、逆張りに撃たれます。令和元年の問36と令和6年の問44は、建築工事完了前の建物について「物件を特定するために必要な表示を、重要事項説明で使った図書の交付により行った」——これは正しい肢です。図面そのものは同じものを使い回してよい。ダメなのは「記載義務の免除」であって、「同じ紙を使うこと」ではありません。ルールの理由（合意の証拠を欠けさせない）まで持っていれば、この線引きは自然に引けます。

結局、どうするか

1. 時間軸は入口、決着は3層で。 契約前=判断材料(35条)、契約後=合意の証拠(37条)——ここまでが仮説。そのうえで「35条だけ／両方／37条だけ」のどれかを確定させます。解除・損害賠償の予定・保全措置は両方、というのがいちばん間違えやすい層です。
2. 「〜に記載したから省略できる」は、37条の記載事項なら必ずウソ。 ただし37条の事項でなければ、そもそも書かなくてよい（平成28年問39の肢1）。省略の可否ではなく、37条に載る項目かどうかを先に決める。
3. 人の連結も切る。 35条と37条の宅建士は同じ人である必要はないが、両方に記名が要る。専任である必要もない。
4. ただし「同じ図書の使い回し」は適法。 免除はダメ、流用はよい。理屈ごと覚えて、逆張りの正しい肢を落とさないように。

この類型は、リスト暗記でも時間軸1本でもなく、3層に振り分けるのが正解です。振り分けさえできれば、連結のウソは全部同じ形に見えてきます。