手付金は代金のどのくらいまで受け取れるのか？ — 手付の額・性質の制限（法39条）
手付の額・性質の制限 ここで押さえておくべきキーワード
代金の半分を「手付」として要求できるのか
「手付金100万円を入れれば物件を確保してあげる」——買主が手付を払った後に業者側から契約を白紙にされたら？あるいは買主が支払った多額の手付を「違約手付」と称して没収されたら？宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付について、額の制限（代金の20%以内）と性質の制限（解約手付として扱う）の2点を定め、消費者保護を図っています（法39条）。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
Aランクの最頻出論点のひとつです。試験では「代金の何%まで受け取れるか」という計算問題と、「手付による解除の条件」（相手方の履行着手前・手付倍返し）が繰り返し出題されます。H27年（問36-2）では「あらかじめ承諾を得れば20%超の手付を受け取れるか」（×）が問われ、R1年（問37-2）では「正当な理由がなければ手付倍返しで解除できないか」（×：正当な理由は不要）が問われました。
なぜ押さえる必要がある？
手付は売買契約の成立証明（証約手付）や、契約解除の担保（解約手付）として機能します。民法上は当事者が自由に定めることができますが、宅建業者が自ら売主の場合は業者・消費者間の情報格差を考慮して2つの制限を設けました。
特に「解約手付とみなす」という規定（39条2項）は重要です。業者が「これは違約手付だから解除権を認めない」という特約を押しつけても無効となり、自動的に解約手付として扱われます。消費者の解除権を確保する趣旨です。
前提として何を知っておく？
→ 自ら売主制限総論
自ら売主制限の全体像で8種制限の枠組みを確認します。本節の手付の額・性質（法39条）と、前節のクーリング・オフ（法37条の2）は別の制限であり、混同しないよう整理しておく必要があります。
手付の額の制限（法39条1項）
宅建業者が自ら売主となる売買契約において、受け取れる手付の額は代金の額の10分の2（20%）以内とされます（法39条1項）。たとえば代金3,000万円の場合、受け取れる手付の上限は600万円です。
この制限に反して20%を超える手付を受け取ることはできません。仮に受け取った場合、超過部分は返還義務が生じます。また、「買主があらかじめ同意した」「双方で合意した」としても、法律の強行規定であるため上限を超えることはできません（39条3項参照）。
なお、この20%の制限は損害賠償額の予定等の制限（法38条）とは別個の規制です。「手付と損害賠償予定額を合算して20%以内にしなければならない」という意味ではありません。
手付の性質の制限（法39条2項・3項）
宅建業者が自ら売主となる場合、受け取った手付は種類を問わず「解約手付」とみなされます（法39条2項）。当事者が「違約手付」や「証約手付のみ」として合意しても、法律上は解約手付として扱われます。
解約手付の効果として、相手方が契約の履行に着手するまでは、次の方法で契約を解除できます。
- 買主：手付を放棄することで解除できる
- 売主（業者）：手付の倍額を現実に提供することで解除できる
「現実に提供」とは、単に「倍返しします」という申し出では足りず、実際に倍額の金銭を相手方に対して提供することが必要です。
解除を制限・禁止する特約は無効
法39条3項は、1項（額の制限）・2項（解約手付とみなす）に反する特約で買主に不利なものは無効と定めています。たとえば「業者は手付の倍返しなしに解除できる」「買主は手付を放棄しても解除できない」などの特約は、すべて無効となります。
また「手付の性質を一切認めず、手付を払った後は解除権を与えない」という特約も無効です。消費者が「解約の自由」を持てなくなるような合意は、どのような形であれ認められません。
「手付の倍返し」の要件：現実の提供とは
手付による解除を実行するときの要件として「現実に提供」（法39条2項）が必要です。これは単に「手付の倍額を返します」と口頭や書面で申し出るだけでは足りず、実際に現金等を相手方のもとへ持参するか、相手方が受け取れる状態に置くことが必要です。
「現実の提供」は民法の弁済の提供（民法493条）と同様の意味を持ちます。売主（業者）が「倍額を準備しているので解除します」と言っても、物理的に金銭を提供するまでは有効な解除になりません。この「現実の提供」が完了して初めて売主側からの手付解除が成立します。
なお、手付解除は相手方が「契約の履行に着手するまで」しかできません。「履行の着手」とは、客観的に見て履行に向けた実質的行為に着手した状態を指します（例：売主が物件の引渡しのために準備を始めた、買主が住宅ローンの申し込みをした等）。履行着手後は手付解除ができない点も重要です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 手付の額の上限 | 代金の20%以内（法39条1項） |
| 手付の性質 | 種類を問わず解約手付とみなす（法39条2項） |
| 買主の解除 | 手付を放棄して解除できる（相手方履行着手前） |
| 売主（業者）の解除 | 手付の倍額を現実に提供して解除できる（相手方履行着手前） |
ここまでの要点は？
- 手付の額：代金の20%以内（法39条1項）。双方の合意があっても超えられない
- 手付の性質：種類を問わず解約手付とみなす（法39条2項）
- 買主は手付放棄で解除・売主は倍額の現実提供で解除（相手方の履行着手前）
- 解除を制限・禁止する特約は無効（法39条3項）
- 業者間取引（買主も宅建業者）には法39条が適用されない