空き家売却の手数料は上限30万円まで？ — 低廉な空き家の報酬特例と必要費
報酬の特例・必要費等 ここで押さえておくべきキーワード
価格が低い物件ほど手数料が少なくなる問題
通常の報酬計算（3%＋6万円方式）に従うと、安価な物件では業者の受け取る報酬が非常に少額になります。たとえば売買代金100万円の物件であれば報酬上限はわずか9万円（税別）です。過疎地の空き家や低廉な空き地の売却を引き受けると採算が取れず、業者が取引を敬遠する問題が生じます。そこで国土交通省の告示改正により、一定条件を満たす低廉な空家等の取引については特例が設けられました。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
Bランクの論点で、2024年7月の告示改正後から試験への出題が増加しています。ポイントは「低廉な空き家（売買代金800万円以下→告示改正後2,000万円以下）の売買・交換の媒介・代理」では「売主（貸主）側から30万円（税別）」まで受け取れる特例の存在と、必要費（依頼者が特別に依頼した費用のみ）の取り扱いです。通常の広告費は報酬の中に含まれ、別途請求できない点も押さえておきましょう。
なぜ押さえる必要がある？
空き家対策は社会的課題であり、法制度も整備が進んでいます。低廉な物件の売却を業者が引き受けやすくするための特例は、空き家流通を促進する政策的意図を持ちます。試験でも近年は告示改正内容が出題されるため、特例の適用条件（対象金額・適用場面・上限額）と、必要費の取り扱い（依頼者の特別依頼が必要）を正確に理解しておく必要があります。
前提として何を知っておく？
売買・交換の媒介・代理の報酬と、貸借の媒介・代理の報酬の通常の計算方法を先に理解した上で、本節の特例を「通常との差分」として学ぶと整理しやすいです。
低廉な空家等の売買・交換の報酬特例（告示第七）
宅建業者が売買代金（税抜き）が800万円以下の低廉な空家等の売買・交換の媒介・代理を行う場合、売主（代理の場合は依頼者）側から受け取れる報酬の上限として30万円（消費税別途）の特例が認められます（国土交通省告示第七）。なお、2024年7月の告示改正後は対象物件の価格上限が2,000万円以下に拡充されました。
特例の適用条件は「通常の計算式による報酬上限額が30万円を下回る場合」です。つまり通常計算で30万円を超える場合は特例の適用がなく、通常の上限が適用されます。逆に通常計算が30万円を下回る場合に、30万円まで受け取れるという「底上げ」の効果があります。
注意が必要なのは、この特例は売主（貸主）側に対してのみ適用される点です。買主（借主）側からは通常の計算式による上限額しか受け取れません。また、双方からの合計は媒介の場合は「通常の上限×2」を超えられません（代理は媒介の2倍以内）。
低廉な空家等の貸借の報酬特例
低廉な空き家等の貸借の媒介・代理の場合にも、依頼者の承諾を得て行った現地調査等の実費費用を報酬に加算できる特例があります（告示改正後）。ただし、現地調査費等を含む合計は賃料の1か月分（税別）を超えることができません。
貸借の場合は売買と異なり「30万円」という特別上限ではなく、現地調査費等の実費加算のみが認められる仕組みです。また居住用建物の貸借では、依頼者の承諾を得た場合のみ一方から1か月分全額を受け取れる点（通常は0.5か月分ずつ）は変わりません。
必要費等の請求（報酬と別に受け取れるもの）
宅建業者が受け取れる報酬は法定の上限内に限られます。ただし、依頼者の特別な依頼によって生じた以下の費用は、報酬とは別に受け取ることができます。
- 依頼者から特別に依頼のあった遠隔地への出張旅費・移動費
- 依頼者から特別に依頼のあった通常でない特別の広告費（一般的な広告費は報酬の中に含まれる）
逆に言えば、依頼者の依頼がなく業者が自発的に行った広告費は、たとえ実費であっても報酬とは別に請求することができません。通常業務の範囲の広告費は報酬上限額の中でまかなうべきものとされています。
低廉な空家等の特例においては、売主・貸主側から受け取る現地調査費等の実費費用も、特例報酬額（30万円等）の上限に含めて考える必要があります。
例えば、売買代金800万円の空家について媒介を行う場合を考えてみましょう。通常計算では上限は約30万円×3%+6万円＝30万円未満となります（800万円×3%+6万円=30万円）。この場合、通常計算の上限額と特例上限額（30万円）が一致または近似するため、実際には特例の恩恵が限定的になる場合もあります。特例が有効に機能するのは、特に100万円〜200万円といった低価格帯の物件で、通常計算だと5〜10万円程度にしかならない場合に「30万円まで受け取れる」点にあります。
| 場面 | 内容 |
|---|---|
| 低廉な空家の売買（2,000万円以下） | 売主側から30万円（税別）まで受取可。買主側は通常計算の上限 |
| 低廉な空家の貸借 | 現地調査等の実費を報酬に加算可（合計は賃料1か月分以内） |
| 依頼者の特別依頼による費用 | 遠隔地旅費・特別広告費は実費を別途請求可 |
| 依頼なしの広告費 | 報酬上限内でまかなう（別途請求不可） |
ここまでの要点は？
- 低廉な空家等（売買代金2,000万円以下）の売買：売主側から30万円（税別）まで受け取り可能（通常計算を下回る場合に特例適用）
- 低廉な空家等の貸借：現地調査費等の実費を加算可（合計は賃料1か月分以内）
- 依頼者の特別な依頼によって生じた費用（遠隔地旅費・特別広告費）は別途請求可
- 依頼者の依頼なしの広告費は報酬に含めてまかなう（別途請求不可）
過去問で確認しよう
この節の publishable 過去問は0件（Q=0）。低廉な空家特例の詳細は告示改正後の新しい出題テーマであるため、試験直前に最新の告示内容を確認しておくことをお勧めします。