都市計画は「市の区域内」にしか適用されないのか？
都市計画区域・準都市計画区域 ここで押さえておくべきキーワード
「自分の土地が都市計画区域に入っているかどうか」はなぜ重要か
宅建士の仕事では「この土地は都市計画区域内か？」という確認が必須です。都市計画区域内かどうかで、用途規制・建蔽率・容積率・開発許可の要否などが大きく変わってきます。しかも都市計画区域は市区町村の境界と必ずしも一致しません。都市計画区域の意味と指定の仕組みを正確に理解することが、この節の出発点です。
この規制で何を学ぶ？どう出る？
Aランクで11問の出題実績がある最重要論点の一つです。試験では「都市計画区域は行政区画と無関係に設定される」「1都道府県の範囲内は都道府県が指定、複数都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定」「準都市計画区域は都市計画区域外の区域に指定される」「準都市計画区域も都道府県が指定する」の4点が繰り返し問われます。H22・H23・H26・H28・H30・R2・R3・R5・R6年と連続的に出題されています。
なぜ押さえる必要がある？
都市計画区域は都市計画法のすべての規制の「土台」となる概念です。都市計画区域の中にいるか否かによって、用途規制・建蔽率・開発許可等の適用が変わるため、宅建業務の第一歩として必ず確認が必要になります。また、準都市計画区域は2001年に創設された制度で、都市計画区域外の高速道路インターチェンジ周辺など、無秩序な開発が進む懸念がある区域を対象とした規制です。出題頻度が高まっており、都市計画区域との違いを整理することが重要です。
前提として何を知っておく？
→ 都市計画法の構造
都市計画法の構造で、都市計画法が「どこで」「どんな街を」「どう整備するか」の3段階で機能することを確認した上で本節を学びます。「どこで」の部分が都市計画区域・準都市計画区域の指定に当たります。
都市計画区域とは（法5条）
都市計画区域とは、一体の都市として整備・開発・保全する必要があると認められる地域として指定された区域のことです（法5条1項）。「街づくりを計画的に行っていく場所」と言い換えることができ、都市計画法の諸規制（用途規制・開発許可等）は原則として都市計画区域内で適用されます。都市計画区域の指定がない区域では、都市計画法の多くの規制が適用されないため、街づくりのルールが大きく異なります。
都市計画区域の指定権者は次の通りです：
- 1つの都道府県の区域内に収まる場合 → 都道府県が指定（法5条1項）
- 2以上の都道府県にまたがる場合 → 国土交通大臣が指定（法5条4項）
最大のポイントは、都市計画区域は行政区画（市・区・町・村や都道府県の境界）とは関係なく指定されるという点です（法5条1項参照）。隣接する2つの市にまたがって一体の都市計画区域が設定されることも、1つの市の中に複数の都市計画区域が存在することも理論上ありえます。「都道府県内に複数の都市計画区域が存在することはありえない」という記述は誤りです。指定基準として、市または一定規模以上の市町村の中心の市街地を含み、かつ自然的・社会的条件を勘案して「一体の都市として整備が必要」と認められることが要件です。
図解 / 法令上の制限
都市計画区域は、行政区画とは別に一体の都市として指定される
都市計画区域は市町村境界そのものではない
都市計画区域は行政区画そのものではなく、一体の都市として整備・開発・保全する必要がある範囲として指定されることを示す。
この図で見ること
- 市町村境界をまたぐ指定も、1つの市内に複数区域を置く指定もあり得る
市町村境界をまたぐ指定も、1つの市内に複数区域を置く指定もあり得る
準都市計画区域とは（法5条の2）
準都市計画区域は、都市計画区域の外の区域で、相当数の建築物の建築・建設または敷地の造成が現に行われ、または行われると見込まれる区域のうち、そのまま放置すれば将来の都市整備・開発・保全に支障が生じるおそれがある区域として指定されるものです（法5条の2第1項）。
高速道路のインターチェンジ周辺のような場所では、都市計画区域外であっても急速に開発が進むことがあります。しかし都市計画区域外には用途規制・開発許可等の規制がないため、無秩序な乱開発が生じる懸念があります。これを防ぐために2001年に創設されたのが準都市計画区域です。試験のひっかけとして「準都市計画区域は都市計画区域に隣接している必要がある」という誤った記述が出ることがありますが、そのような要件は法律にありません。
準都市計画区域の指定権者は都道府県です（法5条の2第1項）。国土交通大臣が指定するわけではありません。また、準都市計画区域では都市計画区域に比べて適用される規制の種類が限定されており（用途地域・特別用途地区・建蔽率・容積率・高さ制限・斜線制限等のみ）、すべての都市計画規制が及ぶわけではありません。建築基準法の集団規定のうち一部は準都市計画区域にも適用されますが、開発許可制度（都市計画法29条）については面積要件が異なる扱いになります。
| 区分 | 都市計画区域 | 準都市計画区域 |
|---|---|---|
| 所在 | 一体の都市として整備・開発・保全が必要な区域 | 都市計画区域外の区域（乱開発のおそれがある） |
| 指定権者（1都道府県内） | 都道府県 | 都道府県 |
| 指定権者（複数都道府県） | 国土交通大臣 | （複数都道府県のケースは少ない） |
| 行政区画との関係 | 無関係に設定できる | 同様に行政区画と無関係 |
| 適用規制の範囲 | 都市計画法の規制が全面的に適用 | 集団規定の一部（用途・建蔽率・容積率等）のみ適用 |
ここまでの要点は？
- 都市計画区域：一体の都市として整備が必要な区域。行政区画と無関係に指定
- 1都道府県内 → 都道府県が指定。複数都道府県 → 国土交通大臣が指定
- 準都市計画区域：都市計画区域外で乱開発のおそれがある区域。都道府県が指定
- 準都市計画区域の規制は都市計画区域より限定的（集団規定の一部のみ）